Покупка квартиры у продавца-должника

Итак, вы решили купить квартиру. Полагаете, что это просто, но слышали, что бывают риски, которые следует учесть при покупке. Покупатели квартир чаще всего опасаются наследников, бывших супругов, несовершеннолетних детей, прописанных лиц, находящихся в местах лишения свободы, лиц с психическими заболеваниями. Традиционной панацеей от ошибок при совершении сделок недвижимости считается получение Выписки из Единого государственного реестра недвижимости. В ней можно увидеть и признаки самовольной перепланировки, и запреты (аресты) на распоряжение квартирой, наличие судебных споров, сведения о залоге, аренде, сервитутах,  иных обременениях объекта, права третьих лиц, которые явно не порадуют ни одного покупателя и приостановят покупку. Но является ли исчерпывающей получением такой справки проверка объекта? Обновленное законодательство и судебная практика говорят, что нет.

Не многие задумываются о том, что тайные или явные долги  продавца, могут  создать риск для покупателя квартиры. Казалось бы, вопрос о недостатке денежных средств должен волновать только продавца. Именно ему важно получить от покупателя все деньги, а не обнаружить  их недостаток во время совершения сделки, когда уже запушен весь процесс по переоформлению права собственности.

Однако, современный, набравший уже опыт в применении Закон «О банкротстве(несостоятельности)» в определенном смысле облегчает жизнь граждан, решившихся на банкротство, задолжавших банкам, иным кредиторам, но в то же время, приводит к риску признания совершенных таким лицом сделок с недвижимости в течение 6 месяцев, 1 года и даже 3 лет (в зависимости от оснований) с момента подачи заявления в суд о признании его несостоятельным.

Покупателя квартиры должен насторожить любой долг продавца в сумме 500 тысяч рублей, невыплаченный в течение трех месяцев с даты наступления срока для его исполнения. Понятное дело, что самое сложное во всей этой истории – обнаружить эти долги.

Анализу должны быть подвергнуты, в частности, сведения из электронных информационных ресурсов: 1)База данных судебных приставов на предмет наличия исполнительных производств продавца; 2)Информационные базы судов общей юрисдикции по месту регистрации продавца и по месту нахождения продаваемого имущества, 3)Картотека арбитражных дел, 4)Сведения Единого реестра банкротств, в идеале 5)Сведения из Национального Бюро кредитных историй. Причем, проверку целесообразно проводить как в отношении мужа-собственника квартиры, так и его жены, так как судьба долгов супругов в силу Семейного кодекса РФ взаимосвязана («вместе в болезни и здравии, в богатстве и бедности, пока смерть не разлучит нас»).

Конечно, признание гражданина банкротом с последствиями в виде признания совершенных им сделок недействительными – это крайняя стадия выхода человека из долгов. Чаще всего, речь не идет о несостоятельности, но несколько открытых или временно прекращенных исполнительных производств на ту или иную сотню тысяч рублей – это обычная реальность для нашего времени. Чем это может помещать сделке? Тем, что в решающий момент, когда покупатель оплатил  продавцу первоначальный взнос и подал документы на государственную регистрацию, судебный пристав-исполнитель в рамках Закона «Об исполнительном производстве» активизируется. Он может наложить арест на счет текущего собственника квартиры (что «съест» деньги покупателя) или запрет на совершение регистрационных действий по переходу права собственности на квартиру к покупателю до получения остатка денежных средств от продавца. Такой план развития событий не устроит ни покупателя, ни продавца, к тому же денег покупателя просто может не хватить, чтобы закрыть все проблемы продавца и снять запрет с квартиры. Возникает ситуация – «ни туда, ни сюда»: ни денег не вернуть, ни сделку не сделать. Страдает покупатель.

 Вывод: проверка продавца на наличие долгов носит весьма целесообразный характер.

Юридическая служба Агентства недвижимости «Аркада-Стиль» имеет большой наработанный опыт в сопровождении сделок и в проверке правовых рисков при покупке объекта недвижимости: проверка продавца, объекта, документов, разработка безопасной схемы приобретения объекта. Результаты проверки оформляются в виде письменного Правового отчета с приложением проанализированного материала, Выписки из Единого государственного реестра недвижимости, использованных информационных источников, ссылкой на нормативные акты и позицию судебных органов.

Начальник юридического отдела агентства недвижимости «Аркада-Стиль» Елена Поперечная

Г. Омск, ул. Фрунзе, 54 тел. 790-444, 8 -960-984-79-25.