Омскому рынку коммерческой недвижимости не хватает умных инвесторов и грамотных маркетологов

Город сегодня не особенно интересен для инвестиций и произойдут ли положительные изменения в 2017-2018 годах — большой вопрос.

В «Коммерческих вестях» состоялся третий круглый стол в рамках месячника недвижимости, в его работе принимали участие риэлторы, управляющие, эксперты, представители банков и компаний-застройщиков, а обсуждались пути выхода из вялотекущего кризиса, в котором пребывает омский рынок коммерческой недвижимости. Статистика говорит, что Омск сегодня занимает последнее место среди городов-миллионников по объему офисных площадей на 1 тысячу жителей и десятое место среди региональных городов-миллионников (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) по объему торговых площадей (самым новым из крупных торговых объектов Омска является ТЦ «Мега», открытый еще в 2009 году). Плохо в Омске и со складскими площадями: на рынке представлены в основном индустриальные объекты низкого качества. Причины такой ситуации обсуждали на минувшей неделе участники круглого стола в «КВ».

Николай ГОРНОВ, обозреватель «КВ». Для начала озвучу данные данные по коммерческим объектам, собранные компанией «ОМЭКС». В 2015 году торговые площади в Омске подешевели в среднем на 3%, а в 2016 году — на 1,8%. Офисные площади в 2015 году подешевели на 4,9%, в 2016 году — на 6%. Производственнос-кладская недвижимость потеряла в 2015 году 4,2%, в прошлом году — 6,1%. В общем, все не очень радужно…

Дмитрий САЛАМАТОВ, директор ООО «СОДОС». По нашим оценкам, объем рынка, количество сделок — все уменьшилось, конечно. И спрос достаточно сильно снизился. У нас были годы, когда звонки начинались с 3 января, а 4 мы уже выходили на работу. А в этом году с начала января всего 8 звонков было по поводу индустриальной недвижимости. При том, что у нас порядка 200 объектов на продажу выставлено. На офисную и торговую недвижимость спрос выше. А самый спросовый сегмент — до 150 квадратных метров. Крупные игроки к нам не торопятся заходить. В прошлом году только «Пятерочка» зашла. Офисные центры, которые планировали сдать еще в 2015 году, — многие еще даже не начинали строить. На рынке и так площадей много пустует.

Николай ГОРНОВ. Нет спроса…

Дмитрий САЛАМАТОВ. И собственники не всегда понимают, для чего они построили тот или иной объект. Типичный пример для города Омска: есть земельный участок, построили трехэтажное торговое здание, и ищут того, кто им найдет арендаторов, чтобы занять пустующие площади. Зачем там нужен был торговый центр, если через двести метров промзона — никто не знает. Но построили. Говорят: а что еще было строить?

Николай ГОРНОВ. Нет других идей?

Дмитрий САЛАМАТОВ. По сторонам не смотрели. Может, в этом конкретном месте был бы более уместен офисный центр. Или пусть торговый, но не в три этажа, а в два, например. Но ведь каждый последующий этаж удешевляет среднюю стоимость квадратного метра, поэтом у нас всегда строят с запасом.

Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт». Если говорить о спросе. Есть «Магнит», который сегодня ждет сдачи каждого нашего нового объекта. Но мы и предлагаем именно специализированные помещения под магазин, где арендатору ничего переделывать не приходится. Что касается офисов, то в 2007-2010 годах спрос был, конечно, гораздо выше, чем сегодня. Стрит-ритейл — это когда выкупались помещения на первых этажах — на сегодняшний день потихоньку умирает. Происходит насыщение новыми объектами, плюс на рынок выходит большое количество вторичных, поскольку многие предприниматели уезжают из региона. Загляните на несколько специализированных порталов, увидите порядка 150-200 предложений по продаже готовых бизнесов в Омске. И значительная часть продаж, порядка 35-40%, связана именно с переездом в другие регионы.

Николай ГОРНОВ. А продавцы коммерческой недвижимости соглашаются снижать цену от первоначальной. Или не поддаются на уговоры покупателей?

Дмитрий САЛАМАТОВ. Если кому срочно деньги нужны, то цены снижают. И процент уторговывания может быть значительным — от 5% до 25% от первоначально заявленной цены.

Владимир ВАСИЛЬЕВ, руководитель УК «Тесла». Сейчас, конечно, риски достаточно высоки для инвесторов, кто рассматривает инвестиции в коммерческую недвижимость. В прошлом году у банков, насколько я знаю, еще добавилось проблемных активов. Объем их уже совсем немаленький. И если раньше было хотя понимание, что накапливающие проблемные активы можно будет реализовать за год-два-три, то сейчас невозможно оценить сроки вообще. По Омску я с такими примерами не сталкивался, но в Москве уже масса случаев, когда люди брали кредиты на бизнес, а потом уже готовый бизнес возвращался в банк.

У Омска свои особенности. Соглашусь с коллегами, я тоже сталкивался с собственниками, которые построили непонятно что, а потом не знали, как именно все это использовать. При этом перед ритейлом, который развивается на западе и думает об экспансии на восток, встает проблема нехватки качественных площадей во многих городах. Я говорю, естественно, о крупных игроках, которые рассматривают площади в крупных торговых комплексах. Им требуется торговая галерея, они не «садятся» по одному, у них есть требования даже по высоте потолков, не говоря уж о других параметрах. И если площади по каким-то параметрам не соответствуют их требованиям, в нынешней ситуации они предпочитают вообще не открываться.

Николай ГОРНОВ. В других городах Сибири ситуация на рынке более оптимистичная?

Владимир ВАСИЛЬЕВ. На мой субъективный взгляд, сейчас интересные проекты реализуются в Иркутске, Красноярске. Это города, где денежный поток по понятным причинам не прервался. Там есть лес, есть другие ресурсы, где высока доля «черного рынка», и эти деньги приходят в качестве инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость, увеличивая количество крупных сделок и интересных проектов.

Николай СУББОТОВИЧ, начальник отдела кредитования малого бизнеса ВТБ-24 в Омске. Присоединюсь к мнению коллег, 2016 год был практически мертвым на рынка коммерческой недвижимости. Активность по финансированию на покупку или строительство коммерческой недвижимости была почти равно нулю. И это при том, что были достаточно низкие ставки по кредитам. Мы за первые полтора месяца 2017 года реализовали уже больше сделок, чем за весь 2016 год. Крупные корпорации реализовывали свои непрофильные активы по интересным ценам, и предприниматели, воспользовавшись ситуацией, охотно их покупали.

Андрей НАРТЫМОВ, заместитель управляющего делами ООО «Основа Холдинг». У нас спад произошел по офисным помещениям, поскольку крупных игроков, которым требуются площади свыше 100 квадратных метров, на рынке почти не стало. Основная востребованность сейчас идет по мелким помещениям. Есть у нас офисные центры, где стоимость аренды практически не снизилась. В прошлом году зашла в Омск «Пятерочка» — оживила рынок. Проявляла себя сеть «Фармакопейка», которая искала себе помещения складские и офисные, но у нее требования были сверхъестественные, и мы не смогли договориться. По производственным помещениям мы тоже отмечаем спад. Спрос продолжается на мелкие помещения, чтобы автомойку организовать или СТО.

Николай ГОРНОВ. У вашей компании, насколько мне помнится, были планы по строительству гостиницы «Хилтон»…

Андрей НАРТЫМОВ. Да, планы были, но сейчас этот проект «заморожен». Здание бывшей обувной фабрики на Интернациональной, где планировалось строить гостиничный комплекс, мы хотим перепрофилировать под другой проект.

Николай ГОРНОВ. Под какой?

Андрей НАРТЫМОВ. Будем думать. Если есть предложения, готовы их выслушать. Готовы рассмотреть предложения и по поводу земельного участка на Петра Некрасова, где ТЭЦ-1. Он сейчас в аренде у автошколы, земля не пустует, но хотелось бы использовать эту территорию с большей эффективностью.

Александр ПРУДСКИЙ, директор ООО «Апарт-отель «МАРШАЛ». Самая важная  проблема на сегодняшний день — отсутствие якорных арендаторов. Если не выкуплено хотя бы 50-60% площадей на начальной стадии строительства будущего объекта, зачастую не имеет смысла и начинать проект, иначе построенное здание будет стоять пустым. Что касается нашей компании, мы занимаемся апартаментами, это очень интересный сегмент, который находится между рынками жилой и коммерческой недвижимости. Люди инвестируют, приобретают объекты недвижимость, а потом получают доход за счет сдачи своего имущества в аренду, причем этим имуществом они могут управлять как сами, так и через управляющую компанию. В Омске этот сегменты рынка недвижимости не развит вообще, а в Москве на начало февраля, судя по статистике, одна треть всех предложений приходилась на апартаменты.

Николай ГОРНОВ. Апарт-отель — это гостиница, если я правильно понимаю?

Александр ПРУДСКИЙ. Юридически такого понятия, как апартаменты, пока нет. Это уже не квартира, но еще не гостиница. Это нечто среднее. Апартаменты дополняют рынок жилой недвижимости, расширяют рынок аренды, а так же разнообразят гостиничный рынок. В Омске, по некоторым данным, сдается в аренду порядка 20-25 тысяч жилых помещений. Спрос на арендное жилье достаточно высок. Но этот рынок, к сожалению, очень хаотичен и не цивилизован. Строительство апартаментов — это путь к формированию цивилизованного рынка арендного жилья.

Николай ГОРНОВ. Когда планируется сдать апарт-отель «МАРШАЛ»? Любопытно посмотреть, что у вас получится в итоге. Будет что-то типа доходного дома?

Алексанр ПРУДСКИЙ. Объект этот был проблемным, скрывать не стану. Но теперь у нас партнер появился, ЗСЖБ-5 треста Железобетон, и мы нацелены на сдачу в 2018 году. И будет не совсем доходный дом в том смысле, который вкладывают обычно в это понятие. Апарт-отель — это гостиница квартирного типа, только с длительными сроками проживания.

Алексей ЗЫКОВ, руководитель проекта Likado.ru. Интерес к этому сегменту рынка достаточно высок. Например, Столыпинский клуб Бориса ТИТОВА предлагает провести целевую эмиссию, чтобы в течение десяти лет ввести в эксплуатацию порядка 500 млн квадратных метров арендного жилья. Единственная слабость проекта «МАРШАЛ», на мой взгляд, — это привязка к одному конкретному месту на Маршала Жукова.   Допустим, поменял работу человек, а до нового места работы ехать далеко от «МАРШАЛА». Если строить, то нужно строить сразу несколько объектов. Один пусть будет в центре, другой — на левобережье, третий — еще где-нибудь.

Николай ГОРНОВ. А что маркетологи думают по поводу ситуации на рынке коммерческой недвижимости? Что-то важное происходило в прошлом году?

Дмитрий САПУНОВ, руководитель Агентства маркетинга продаж. Да по большому счету ничего не происходило. Шла вялотекущая жизнь города Омска, в том числе, в рамках рынка коммерческой недвижимости. Что-то сдавалось, что-то продавалось. Все основные сделки проходили между игроками омского рынка. Условно говоря, удалось кому-то получить где-то на чем-то дополнительный доход, и они сразу же вкладывали эти деньги в недвижимость. А потом думали, как ее продать. У меня недавно был разговор с одним инвестором. Он купил недвижимость, а через два месяца ему понадобилось ее срочно продать. Купил за 100 млн рублей, продать готов даже за 90 млн, потому что деньги срочно понадобились. А я спрашиваю: зачем тогда покупал? Он говорит: предложение показалось уж очень заманчивым. Там, мол, преимущество есть — подвал. Правда подвал нужно еще привести в порядок…

И вот так во всем — доминирует какая-то невнятность на рынке коммерческой недвижимости. На мой взгляд, последним внятным периодом были 2007-2009 годы. Тогда была, кстати, и потребность в маркетинге. А на сегодняшний день у большинства владельцев потребность такая отсутствует полностью. Да она и вообще в Омске отсутствует — потребность в маркетинге. И это проблема. И причина того, что Омск не развивается. Как можно развиваться, если нет стратегии и даже нет внятного понимания, куда нужно двигаться? Строятся огромные жилые микрорайона, а у застройщиков этих микрорайонов нет понимания, кому они будут продавать там квартиры.

Мне всегда была интересна реклама застройщиков. Я пытаюсь понять, чем они хотят меня, как покупателя, привлечь. Чем отличаются жилые микрорайоны друг т друга? Как мы должны понимать рекламу с каменным скворечником, в котором сидит кролик? Нет, в той рекламе были и убедительные аргументы — ипотека под 6% годовых и так далее. Но вот зачем этот кролик в скворечнике — я не понимаю. Все это потому, что в основе работы большинства компаний — производственный подход. Главное для них — построить и как-то пропихнуть. А маркетинговая составляющая из бизнеса полностью изъята. Плюс к этому, большинство маркетологов в Омске не умеют работать. Наши маркетологи, и наши продажники в массе своей не понимают, что они продают и кому. Ключевой аргумент при продажах: купи, потому что у нас дешево. И на большее их не хватает.

Когда мне говорят: это потому, что денег у населения нет, я категорически не могу согласиться с этим тезисом. Деньги у людей есть, они складывают их на депозитах, поскольку рынок недвижимости не может предложить им сегодня ничего внятного. А доходность от инвестиций в коммерческую недвижимость, я в этом уверен, может быть выше, чем доходность по банковским депозитам.

Николай ГОРНОВ. Апартаменты — чем не идея для «народных инвестиций»?

Дмитрий САПУНОВ. У апарт-отелей есть два направления. Первые больше на рынок жилья ориентируются, вторые — ближе к офисам. Мне кажется, без офисной составляющей будет трудно развивать эти проекты.

Вячеслав ГУРИНОВ. Разговоры о том, что нам нужно арендное жилье я слышу с прошлого кризиса. На мой взгляд, строить и содержать доходный дом, исходя из недорогих арендных ставок, может себе позволить сегодня только правительство РФ. Построить доходный дом — это значит закопать 300 млн рублей лет на 15-20 примерно. А апарт-отелей для Омска на сегодняшний день вполне достаточно трех. И нужны действительно офисные арендаторы, чтобы они обеспечили комфорт. Да строить апарт-отели проще и дешевле, чем жилье, для них не нужна инфраструктура, не нужны парковки, детские площадки, которые съедают часть земельного участка. Но перспективы продаж апартаментов в качестве инвестиционных вложений — я не готов пока оценивать. Если я продаю жилой дом, я знаю, что там будет примерно 15% инвестиционных квартир, а все остальные приобретут люди, которые будет в них проживать. Как продавать апартаменты — я пока не знаю.

Анна ГУБАНОВА, эксперт по работе с партнерами ВТБ-24 в Омске. Одним из инструментов продаж является как раз банковская ипотека. Наш банк предоставляет ипотечные кредиты, в том числе, на приобретение апартаментов. Первоначальный взнос — всего 20%. И ставки очень интересные. И кредитуем мы как физических лиц, так и юридических лиц. Никаких ограничений для приобретения апартаментов у нас для клиентов нет.

Дмитрий САПУНОВ. Доходные дома — они уже в Омске есть по факту. Частные лица  приобретали жилье целыми подъездами, и сейчас они сдают эти квартиры в аренду. Но не афишируют такую деятельность.

Николай ГОРНОВ. Все же хотелось бы понять: есть ли на рынке коммерческой недвижимости точки роста? Чего ждать? Будут ли позитивные изменения в 2017-2018 годах?

Дмитрий САПУНОВ. Точки роста — грустная тема. А ждать можно продаж коммерческой недвижимости, которая не оправдала ожидания владельцев. Уже сегодня, насколько я знаю, в некоторых случаях купить объекты недвижимости дешевле, чем их построить.       

Владимир ВАСИЛЬЕВ. Можно купить по цене в 20 тысяч рублей за квадратный метр. Это будет не новое здание, конечно, но вполне нормальное, функционирующее, без каких-то глобальных проблем.

Вячеслав ГУРИНОВ. Банки сейчас много продают коммерческой  недвижимости, которую они забирали за долги. Цена колеблется от 18 тысяч до 30 тысяч рублей за квадратный метр. Причем есть такие объекты, которые еще год назад стоили намного дороже. И я полагаю, что банки уступят в цене еще немного, если найдется реальный покупатель.

Николай ГОРНОВ. Получается, что в Омске есть недорогие активы, но не хватает маркетинговых идей и энергичных людей, которые могут эффективно использовать эти активы, потому что предприниматели бегут из города. Но если мы достигли дна, то скоро должен начаться рост. Я правильно понимаю?

Дмитрий САПУНОВ. Ну цикл-то понятен, за спадом обязательно последует подъем. Другой вопрос — когда мы стартуем. Не думаю, что это произойдет именно в 2017 году. Пока не понятно, что именно может стать драйвером для роста. Если бы, к примеру, внедрить технологии, удешевляющие стоимость строительства торговых объектов, то сегмент нового строительства оживился бы точно. Но в целом Омск сегодня не особо интересен для инвестиций. Уже сейчас у нас избыточное количеств коммерческих площадей. При очень низкой деловой активности.

Александр ПРУДСКИЙ. Да и некуда уже снижать себестоимость строительства. Как снизить себестоимость, если металл одномоментно подорожал на 30%? Металл — он одинаково стоит и в Москве, и в Омске. Но при этом в Омске рыночная стоимость недвижимости в разы ниже. В Москве есть маржа, им есть куда падать. В Омске падать уже некуда. Продажи идут практически по себестоимости. Просто потому, что застройщикам нужно как-то выжить.

Николай СУББОТОВИЧ. В Омске не развит совсем сегмент технопарков, индустриальных парков. Как вариант для развития — он вполне приемлемый, на мой взгляд.

Дмитрий САПУНОВ. Да, где-то они точно есть — точки роста.

При поддержке: