АНАЛИЗ рынка жилой недвижимости г. Омска (май 2015 г.)
Данные официальной статистики о состоянии рынка жилой недвижимости Омской области в январе-апреле 2015 года
В Таблице 1 опубликованы данные, представленные Территориальным органом Федеральной службы Государственной статистики по Омской области, о объеме работ Омской области организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками в январе-апреле 2015 года.
Таблица 1. Динамика объема работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство»
Организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками в январе-апреле 2015 года введено в действие 2211 квартир общей площадью 159,3 тыс. кв. метров. Индивидуальными застройщиками введено в действие 567 квартир общей площадью 73,9 тыс. кв. метров.
Ежемесячно Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области публикуются данные о количестве зарегистрированных сделок, прав не недвижимое имущество того или иного сегмента рынка (жилое, нежилое, земельные участки и т. д). В Таблице 2 представлены данные за август 2014 г.- апрель 2015 г.
Таблица 2. Информация Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области за август 2014–апрель 2015 гг.
Апрель 2015 года показал вполне стабильное для данного периода количество сделок с недвижимостью. В целом сделки на рынке находятся в активной фазе, исходя из данных официальной статистики.
Структура рынка и Динамика цен
Для представления аналитической информации произведена обработка данных, опубликованных ведущими специализированными изданиями региона «Новый адрес» (группа изданий «ПРОСПЕКТ») и «Недвижимость» (издатель ООО «ОМСКРИЭЛТ.КОМ.-НЕДВИЖИМОСТЬ») и интернет-порталами www.omskrielt.com, www.ngs55.ru, www.mlsn.ru. Общее количество охваченной информации в феврале cоставляет 95 042 оферты. После чистки от дублей и повторов на рынке города Омска отмечено 14 096 оферт о продаже квартир в многоквартирных жилых домах. При этом первичный рынок по итогам мая 2015 года показал объем в 4 384 оферты, а вторичный рынок достиг уровня в 9 712 шт. Первичный рынок практически не изменился в объемах, в отличие от вторичного – количество предложений снизилось более чем на полторы тысячи рублей.
Таблица 3. Динамика ежемесячного количества предложений на рынке жилой недвижимости г. Омска (шт.)
Диаграмма 1. Структура рынка жилой недвижимости по количеству предложений (кол-во оферт, шт.)
На Диаграмме 1 представлены объемы предлагаемых на продажу квартир первичного и вторичного рынка в разрезе округов города Омска. Наибольшее количество новостроек предлагается к продаже в левобережной части города Омска — Кировском АО – 1 324 шт. (30,2% всего рынка), 24,2% квартир в новостройках, предлагаемых к продаже в г.Омске, сосредоточено в Центральном АО. В Советском округе – 22,9% всех квартир первичного рынка. Ленинский и Октябрьский округа представлены соответственно 12,0% и 10,7%. Постепенно концентрация объектов в Кировском округе снижается и увеличивается в других округах города.
На вторичном рынке лидером по количеству представленных уникальных оферт стал Кировский округ – 2 505 шт. (25,8 % рынка), опередив исторического лидера – Центральный АО с 2 422 объектами (24,9% рынка). Доля Советского АО на рынке составляет 22,1%. Сопоставимые доли вторичного рынка представлены в Ленинском и Октябрьском АО (13,1% и 14,0% соответственно) из общего объема рынка, представленных в городе Омске квартир.
Сравнительная динамика средневзвешенных удельных цен предложения на первичном и вторичном рынках в текущем году отражена на графике 1.
Таблица 4. Динамика средних цен предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска (руб./кв. м )
График 1. Динамика средних цен предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска (руб./кв. м )
По итогам мая было отмечено снижение цены 1 кв.м как на первичном рынке, так и на вторичном рынке. При этом на первичном рынке снижение не столь значительное – минус 141 руб./кв.м. (-0,3% к цене апреля), вторичка упала более существенно – минус 474 руб./кв.м (-1,0% к цене апреля). и тенденция к снижению, в отличие от первички, более четко вырисовывается именно на рынке «подержанного» жилья.
График 3. Динамика средних цен предложения на первичном рынке жилья по АО г. Омска (руб./кв. м )
Таблица 5. Динамика средних цен предложения на первичном рынке жилья по АО г. Омска
Динамика изменения цены на рынке в мае неоднозначно отразилась на округах города. Единственным округом, «прибавившим» в цене за последний весенний месяц, стал Центральный, причем прирост довольно существенный – плюс 1 250 руб./кв.м. В остальных округах динамика отмечена обратная – отрицательная. Новостройки в Советском АО «подешевели» на 29 руб./кв.м. (что составляет менее 0,1%), в Октябрьском АО – минус 225 руб./кв.м., в Кировском АО – минус 351 руб./кв.м. Самое ощутимое снижение на рынке новостроек в ЛАО – минус 652 руб./кв.м.
Таблица 6. Индекс изменения средневзвешенной удельной цены предложения на первичном рынке (май 2015 г.)
Диаграмма 3. Структура первичного рынка в зависимости от количества комнат, с указанием средневзвешенной удельной цены, май 2015 г.
Диаграмма 4. Структура первичного рынка в зависимости от класса качества жилья, май 2015 г.
На Диаграмме 3 представлена структура рынка квартир-новостроек в зависимости от количества комнат.
41,9% первичного рынка представлено однокомнатными квартирами. Цена 1 кв.м. таких квартир выше, чем у квартир большей комнатности и площади (43 509 руб./кв.м), Чуть меньше представлено двухкомнатных квартир – 37,3% всего рынка. Пятую часть рынка (20,4%) занимают трехкомнатные квартиры, а многокомнатных (более трех комнат) квартир всего 0,4%. Кроме площади, очень большое влияние на цену объекта оказывает наличие отделки. В результате того, что многокомнатные квартиры преимущественно представлены без отделки, их средняя цена за 1 кв.м. существенно ниже 1-, 2- и 3-х комнатных квартир, отделка в которых встречается гораздо чаще.
Основной поток предлагаемых на продажу квартир в новостройках на сегодняшний день представлено объектами класса «комфорт». Однако, по-прежнему существенную долю рынка занимает жилье «эконом-класса», как наиболее доступное. Тем временем «элитный» сегмент жилой недвижимости в новостройках остается незаполненным. Спрос на такие объекты невелик, однако, полное отсутствие проектов высочайшего уровня качества ухудшает общий фон на рынке строительства жилья.
Объекты повышенной комфортности на первичном рынке представлены исключительно домами класса «бизнес», к ним отнесено 17,9 % доли на рынке и представлены они квартирами с ценой 51 195 руб./кв. м. Квартиры из разряда массового строительства («комфорт» и «эконом») занимают большую часть рынка новостроек. К классу «эконом» отнесены 33,3% продаваемых квартир, а средняя цена квадратного метра их составила 39 180 руб./кв. м. Класс «комфорт» составляет 48,9%, а средняя цена «квадрата» — 43 260 руб./кв. м.
Диаграмма 5. Соотношение объема предложений на рынке первичного жилья по классу квартир в административных округах (кол-во оферт, шт.), май 2015 г.
Вторичный рынок
На Графике 4 представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на рынке вторичного жилья в административных округах города:
График 4. Динамика средних цен предложения на вторичном рынке жилья по АО г. Омска (руб./кв. м)
Таблица 7. Динамика средних цен предложения на вторичном рынке жилья по административным округам г. Омска (руб./кв. м)
По итогам мая 2015 года во всех пяти округах отмечено снижение средней удельной цены. В Октябрьском АО снижение составило 56 рублей за месяц (-0,1% по сравнению к цене апреля). В Кировском, Советском и Ленинском АО снижение не превысило четырехсот рублей за 1 кв.м. (минус 358 руб./кв.м. в КАО, минус 387 руб./кв.м. в ЛАО и минус 328 руб./кв.м. в ЛАО, 0,7-0,8%). При этом итоговые средневзвешенные цены мая составили 47 66 руб./кв.м. на левом берегу города (в Кировском АО), 45 190 руб./кв.м. в Советском округе (на северо-востоке города) и 45 722 руб./кв.м. на юго-востоке города (в Ленинском АО). Самое существенное снижение цены произошло в Центральном АО – минус 528 руб./кв.м. за месяц, при этом средняя цена в Центральном округе остается самой высокой – 54 796 руб./кв.м., что выше среднегородской цены более чем на шесть тысяч рублей.
Таблица 8. Индекс изменения средневзвешенной удельной цены предложения на вторичном рынке (май 2015 г.)
Диаграмма 6. Структура вторичного рынка в зависимости от количества комнат, с указанием средневзвешенной удельной цены, май 2015 г
Диаграмма 7. Структура вторичного рынка по классу жилья с указанием удельной средневзвешенной цены,
май 2015 г.
Наряду с исследованием динамики рынка, изучение его структуры позволяет наиболее точно квалифицировать объект недвижимости как товар. Аналитиками РГР признан наиболее эффективным метод сегментации рынка, учитывающий взаимосвязь таких качественно-количественных характеристик объектов недвижимости, как цена (руб./кв. м), местоположение, количество комнат и класс жилья. С указанными показателями напрямую связана конъюнктура спроса/предложения, уровень и динамика цен.
Доля многокомнатных квартир на вторичном рынке существенно выше, чем на первичном – 5,0%. Однако, зачастую площадь представленных квартир четырех и более комнат, особенно в классах «эконом» и «комфорт» ниже, чем у квартир на первичном рынке.
Одно-, двух- и трехкомнатных квартир примерно сопоставимое количество представлено на рынке–28,3%, 35,8%, 30,9% соответственно. Самые «дорогие» традиционно в пересчете за 1 кв.м — однокомнатные квартиры. На удельную стоимость трех- и большей комнатности квартир влияет существенное количество квартир класса «бизнес» и «элита», где высокий уровень отделки повышает цену «квадрата».
Распределение объектов вторичного рынка по классам качества представлено на Диаграмме 7. Элитный класс на вторичном рынке представлен всего 0,3% доли всех предлагаемых к продаже квартир, а средняя цена таких квартир – 122 856 рублей за «квадрат». Класс «бизнес» занимает 3,7% рынка, а цена удельного показателя (квадратного метра) по итогам января– 66 855 рублей. Класс «комфорт» занимает почти треть рынка – 34,2% со средней ценой 49 253 руб./кв. м. И самым массовым, что вполне логично, учитывая долгий период массовой застройки, домами с малогабаритными квартирами морфотипа «хрущевки», «малосемейки» и т.д., стал класс «эконом» — 61,9% и цена таковых квартир в среднем за «квадрат» по городу Омску- 45 603 руб./кв. м.
На Диаграмме 8 представлено соотношение объемов рынка в зависимости от класса качества жилья в распределении по административным округам г. Омска. Наибольшая концентрация домов класса «эконом» представлена в Советском АО, активно застраиваемом «хрущевками» и «сталинками», впоследствии не подвергавшимися капитальному ремонту, а также в Центральном АО, который является самым большим по площади округом города и обладает самым большим жилищным фондом г. Омска. Наибольшее количество квартир класса «эконом» представлено в Кировском АО, что обусловлено тем фактом, что Левобережье активно застраивалось в постперестроечный период и продолжает застраиваться по сей день. Квартиры в новых домах гораздо более просторные и комфортные для проживания, нежели объекты класса «социал». Наибольшая концентрация квартир класса «бизнес» отмечена в Центральном АО, там же расположены и все объекты класса «элита».
Диаграмма 8. Соотношение объема предложений на рынке вторичного жилья по классу квартир в административных округах (кол-во оферт, шт.), май 2015 г.
При распределении объектов по округам города, эксперты сходятся во мнении, что такой сегментации недостаточно для проведения качественного анализа.
Классическая сегментация для проведения качественного анализа для рынка недвижимости строится двумя основными шагами. Путем ценового зонирования с пространственным разделением рассматриваемой территории на различные зоны со схожим экономическим потенциалом и параллельным путем параметрического распределения объектов по типам и классам качества.
ВЫВОД:
На сегодняшний день довольно четко проявляется тенденция к снижению цен. Особенно ярко она выражается на вторичном рынке. Первичный рынок в силу определенной сезонности строительной отрасли на сегодняшний день находится в состоянии стабилизации цены, к тому же, по сравнению с другими регионами, цены на новостройки в г.Омске и без того остаются на довольно низком уровне.
Немаловажно, что в в мае 2015 года существенно снизилось количество представленных объектов на вторичном рынке — более чем на две тысячи предложений о продаже уникальных объектов стало меньше. Собственники снимают с продажи свои объекты, новые объекты не спешат выставлять, ожидая большей стабильности и более выгодных условия для продажи. К тому же, обменный процесс для улучшения своих жилищных условий, который является существенной движущей силой на рынке, становится менее доступным для большинства по причине повышенных ставок по ипотеке и снижения уровня доходов населения.
Летний сезон традиционно отмечается снижением активности на рынке. Хотя 2015 год и без того был спокойным после затихания предновогоднего всплеска, особенно в сравнении с 2013 и 2014 годами.
Ценовое зонирование.
Цель: Определение границ ценовых зон, однородных по набору влияющих на объекты ценообразующих факторов, позволяющее произвести пространственную сегментацию территории для сужения границ диапазона представленной для анализа информации исследуемого типа рынка.
Алгоритм практического внедрения методологии ценового зонирования:
- Определение характеристик объектов (земельных участков) для минимального, максимального и эталонного показателей стоимости;
- Группировка рыночной информации и определение расчетного или экспертного значения удельного показателя стоимости
- Определение стоимости для этих трех типов.
- Кластеризация ценовых данных по эталонным объектам (4 группы зон).
- Нанесение цветовых решений на карту.
В 2014 году Омским межотраслевым советом экспертов рынка недвижимости (ОМСЭРН) проведена работа по определению стоимости земельных участков (минимального, максимального, эталонного) для каждой из зон градостроительного деления (зон ПЗЗ). За основу принято 201 Решение Омского городского совета, утверждающее карту зон перспективного землепользования на территории города (2 150 зон). Далее произведена группировка зон по территориальному признаку общности локаций, экономическому потенциалу местоположения, сформировано 4 группы зон:
- Высокой ценности;
- Повышенной ценности;
- Средней ценности;
- Низкой ценности.
Схема 2. Ценовое зонирование города Омска в группировке по ценности зон.
Распределение по группам зон подразумевает группировку зон, схожих по ценовому и качественному статусу, независимо от их расположения в округах города. Определить отношение зон к той или иной группе ценности можно согласно интерактивной карте, опубликованной на портале www.areall.ru.
Портал обеспечивает удобство пользования, кроме ценности зон также предполагает вынесение на карту аналитических показателей по различным сегментам, информацию о значимых объектах города, кадастровое деление с вынесением данных из государственного кадастра недвижимости. Согласно полученному разделению на группы зон, произведен расчет средних удельных показателей цены жилья для групп зон, позволяющих более точно учитывать ценностные характеристики зоны не зависимо от расположения внутри округов.
Таблица 9. Средневзвешенные удельные цены по г. Омску в зависимости от ценности зон и класса качества жилья, (май 2015 г.)
При таковом распределении становится возможным подход к оценке стоимости объектов без привязки к местоположению относительно административных округов. Категория ценности зоны в соотношении с классом качества жилья дает более подробную картину о цене объекта.
Для первичного рынка существенным фактом является наличие отделки, которая существенно повышает стоимость удельного показателя – 1 кв.м., однако зачастую такие объекты отнесены к классу качества «эконом», которые не дают в полной мере представить модель ценового зонирования. Однако, на вторичном рынке такая модель распределения объектов по классам качества домов и категориям ценности зон дают довольно стройную картину представления информации.
С использованием материалов интернет-сайтов:
http://www.mlsn.ru
http://www.ngs55.ru
Коллектив авторов:
Максим Репин, САКРН РГР
Анна Зыкова, САКРН РГР
Аналитика предоставлена оценочной компанией ООО «ОМЭКС»