Тренд на заморозку: что ждет рынок первичной жилой недвижимости до 2030–2032 года?

Эксперты IDEM-консалтинг отмечают, что рынок первичной жилой недвижимости ждет сложный год. Многие федеральные девелоперы уже заявили о том, что планируют развивать запущенные объекты, но старт новых проектов приостанавливают.

Рынок возвращается на круги своя

Государственная поддержка жилищного строительства с 1 апреля 2020 по 1 июля 2024 года способствовала тому, что ипотека стала доступной массовому покупателю. Несмотря на ограничение максимальной суммы кредита задолженность по выданным ипотечным кредитам увеличилась примерно в шесть раз с 2019 по 2024 годы.  Число ипотечных кредитов, выданных за год, в среднем, в 2023 году по сравнению с 2019 годом выросло почти в 2 раза. При этом возможности быстро увеличить объемы строительства не было, так как девелоперский цикл составляет от 3 до 6 лет. Невозможность «мгновенно» увеличить объем предложения на рынке в масштабе всей страны привела к значительному росту цен первичного жилья. По данным Сбериндекса, средняя цена новостроек по РФ в целом, выросла с 74933 руб/кв.м в марте 2020 г. до 118866  руб/кв.м в феврале 2022 года, на 58% за период, чуть меньше, чем два полных года. Среднемесячный темп роста составил примерно 27% годовых, при том, что за предыдущие годы средние темпы роста составили примерно 10,7% годовых.

Однако доступность покупки жилья в ипотеку росла. В 2020–2021 годах ключевая ставка ЦБ РФ постепенно снижалась, оставаясь преимущественно в границах 4,2% – 6,7%, рыночные ставки тоже незначительно превосходили значение 6% – ставку кредитования с господдержкой. Доля субсидируемых сделок составляла 20% – 30% от общего числа сделок ИЖК с залогом прав требований ДДУ. В марте 2021 года начался постепенный, но неуклонный рост ключевой ставки ЦБ с 4,25% до 8,5% в декабре 2021. Всё кардинально изменилось в 2022 году. Произошел резкий и скачок ключевой ставки до 21%. Средняя рыночная ставка по ипотеке в 2024 году достигла 29% – 35%.

Ставка льготного кредитования при этом не изменилась и осталась на уровне от 2% до 6% (в зависимости от вида программы). Таким образом, в 2022 государству приходилось субсидировать не 2% – 3% от суммы кредита, как было в начале действия программы, а уже 25% процентов.

Важно отметить, что в условиях экономической нестабильности, те, кто мог воспользоваться тем или иным видом льготной ипотеки, стали покупать квартиры с целью инвестирования. Даже если изначально не планировали приобретать недвижимость. Повышенный спрос привел к росту цен и, как следствие, средней величине займа. В 2024 году эта сумма достигла 5 млн рублей.

Для сравнения: на сумму кредита 5 млн рублей при сроке 28 лет и ставке 29% годовых (средний срок займа и среднерыночная процентная ставка) покупателю ежемесячно пришлось бы отдавать банку 120,9 тыс. рублей, а при прочих равных условиях, но по льготной ставке в 6% ежемесячный платеж составлял только 30,8 тыс. рублей, что почти в четыре раза меньше. А нагрузка на государство, по каждому из таких займов, выросла в те же четыре раза.

Число кредитов на приобретение жилья не могло быстро увеличить мощности по строительству жилья. Число новых площадок под застройку жилья, тоже заметно не увеличилось, особенно с учетом начала перехода на новую парадигму предоставления земельных участков под комплексное развитие территории, где на застройщика возлагались дополнительные обязательства по формированию полноценной социальной инфраструктуры (школы, поликлиники, детский сады).

По данным Дом.РФ объем текущего строительства (в жилой, «продаваемой» площади) с привлечением средств граждан для финансирования, вырос, но незначительно с 102,8 тыс. кв.м в январе 2020 года до 114,6 тыс. кв.м. в конце 2024 года. Это величина не является полностью адекватной характеристикой продаваемого за период жилья, но продавать больше, чем строится, нельзя. Застройщикам, в условиях роста цен, желательно продавать в соответствии с темпами прогресса строительства.

Инфляционные ожидания, доступность льготной ипотеки и огромная разница ставок между рыночной и льготной ипотекой, ограниченность предложения жилья на рынке привели к дальнейшему росту стоимости как самого жилья, так и возрастанию темпов роста стоимости. За полгода, во II и III кварталах 2024 года, рост стоимости составил около 20%, (в пересчете на год 44%).

Что дальше?

Сейчас, в основном, девелоперы завершают ранее начатые проекты. Новые же в большей степени начнут соответствовать возможностям покупателей квартир – все лоты станут более экономичными, новых проектов станет заметно меньше (на 30-40%). Причем чем ниже класс жилья, тем больше будет сокращено количество вводимой недвижимости в этом сегменте.

В перспективе ближайших 6 – 8 месяцев продажи по объемам в квадратных метрах и лотах вернутся на старый, «доковидный», уровень, когда на рынке первичного жилья льготная ипотека почти отсутствовала. Рост стоимости также будет оставаться в пределах значений инфляции. За вторую половину 2024 рост стоимости жилья составил 3,6%, что эквивалентно составляет 7,3% в год, что даже меньше официальной инфляции за 2024 год 9,52%, и меньше роста средней номинальной заработной платы в стране, а её рост ожидается около 17%.

Фактический рост стоимости первичного жилья за весь 2024 год, в т.ч. в период действия льготной ипотеки, составил 9,26%.

Прогноз на 2030-2032 годы

Сейчас большинство лотов на рынке первичной жилой недвижимости приобретается с использованием ипотеки на срок, в среднем, до 27 лет, т.е. покупатели берут займы в возрасте от 28 до 38 лет, чтобы к концу срока кредита оставаться в трудоспособном и платежеспособном возрасте. С учетом демографической ситуации в России, через 5 – 7 лет число покупателей в возрастном диапазоне 28 – 38 лет может сократиться примерно в 1,5 раза. Спрос на кредиты и жилье сократится параллельно числу покупателей. Рынок может отреагировать либо снижением стоимости квадратного метра, либо сокращением вводимого жилья. Но, исходя из роста цен на строительные материалы и затрат на рабочую силу, если в этот период не случится серьезный технологический прорыв, девелоперам будет проще сократить объемы в соответствии с текущим рыночным спросом. Поэтому цены на жильё в долгосрочной перспективе, скорее, продолжат рост, но уже существенно меньшими темпами и в пределах показателей инфляции.

Жильё, как инвестиционный актив, потеряло свою актуальность, поэтому часть инвесторов уже переключается на другие секторы рынка недвижимости.

Информация предоставлена пресс-службой IDEM-консалтинг