Ключевая ставка – 21%. Как девелоперы будут строить жилье в безыпотечную эру?

Центробанк поднял ключевую ставку с 19 до 21%, в ближайшие две недели аналитики ожидают традиционный подъем рыночных ипотечных ставок, теперь они могут достигнуть 25%, что ставит под угрозу любые субсидированные застройщиками ипотечные программы.

Как девелоперы будут планировать и строить в этих реалиях – рассказал Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI.

Сейчас есть несколько сценариев развития рынка, отмечает эксперт. В базовом сценарии ЦБ заложена ситуация, когда высокий уровень ключевой ставки сохраняется в течение 2025 года с тенденцией понижения во втором полугодии. Негативный вариант – это долгосрочная высокая ключевая ставка. Однако для его реализации темпы инфляции должны выйти из-под контроля.

«Российская экономика (и рынок первичной недвижимости, в частности) неоднократно проходили периоды высокой инфляции. Ключевой вопрос для рынка первичной недвижимости – это динамика доходов населения. Если зарплаты растут соразмерно инфляции, а стоимость недвижимости «абсорбирует» накопленную инфляцию, как это исторически происходило, то рынок будет находиться в балансе. Покупатели со временем адаптируются к высокой инфляции и ставкам. Но эти процессы, как правило, проходят не синхронно. В начальные периоды снижается спрос – и, вслед за ним, рыночное предложение. Впоследствии происходит адаптация и формирование отложенного спроса, который в итоге выходит на рынок. Это возникает на фоне сжавшегося предложения, и, как результат, складывается дисбаланс спроса и предложения, – что становится мощным фактором следующего цикла роста цен на недвижимость», – объясняет Алексей Ефремов.

Как застройщики будут поддерживать спрос

Субсидировать столь высокую рыночную ставку (это 23-25%) для девелопера становится очень дорого. Но даже и при таком субсидировании итоговый ежемесячный платеж для покупателя все равно был бы слишком велик. Перспективы такого субсидирования сомнительны и в свете того, что с 1 января 2025 г. в силу должен вступить стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, согласно которому банки не вправе будут получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной процентной ставки, если это ведет к увеличению цены квартиры (схема, которая до сих пор широко используется на рынке).

По мнению Алексея Ефремова, конкурировать за потребителя девелоперы будут теперь в двух аспектах: в разработке различных программ оплаты жилья, например, рассрочек, а также в проектных решениях. Продуктовые предложения становятся все более насыщенным по своему наполнению – это явный результат борьбы за покупателя.

Что будет с девелоперами

Период высоких ставок является дополнительным барьером для выхода новых игроков, так как ограничивает доступность бридж-кредитования на приобретение проектов. Однако резкого сокращения количество застройщиков ожидать не стоит, полагает эксперт.

«Последние годы происходит процесс консолидации девелоперского рынка, сокращается количество мелких девелоперов, реализующих единичные проекты. Одним из основных факторов в пользу этого тренда являются административные барьеры. Если следовать базовому сценарию ЦБ (постепенному снижению ключевой ставки со второй половины 2025 года), то, исходя из текущего уровня кредитной нагрузки, девелоперская отрасль переживет этот период без существенной трансформации», – уверен Алексей Ефремов.

Справка о компании

Группа RBI основана в 1993 г. За 30 лет компания под брендами RBI и «Северный город» реализовала 82 проекта и построила более 2 млн кв. метров недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В 2021 г. бренды RBI и «Северный город» объединились.

В домах RBI живет более 20 тыс. семей. Портфель перспективных проектов компании на декабрь 2023 г. составил порядка 600 тыс. кв. метров – 21 адрес в 7 районах Петербурга. В офисах компании трудятся более 500 сотрудников, на строительстве объектов компании в настоящее время задействовано более 2 тысяч человек.

Группа RBI отмечена многочисленными профессиональными наградами городского, федерального и международного уровня. RBI реконструировала или воссоздала с нуля 13 объектов культурного наследия и исторических зданий Петербурга, в числе которых гараж фирмы Крюммеля на Большой Посадской улице, газгольдер на Заозерной улице, водонапорная башня на Пискаревском проспекте, Лесной корпус Сестрорецкого курорта, Левашовский хлебозавод на Барочной улице и многие другие.

Ряд знаковых проектов RBI – жилые комплексы «Таврический» (просп. Чернышевского), «Четыре горизонта» (Свердловская наб.), Futurist (Барочная ул.) и культурно-деловое пространство «Левашовский хлебозавод» – включены в «Белую книгу» Всемирного клуба петербуржцев, возглавляемого Михаилом Пиотровским, как примеры архитектурных достижений современности, продолжающие традиции лучших петербургских зодчих.