Елена ДЕВЯТКОВА, Руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка: «Рефинансируем ипотеку уже через три месяца после получения действующей и можем выдать денег «сверху»
Аналитики предрекали, что в пандемийный 2020-й год доля рефинансирования ипотеки может вырасти до рекордного уровня – скажутся и выгодные государственные программы поддержки, и стремление россиян надежно инвестировать в недвижимость в условиях экономической турбулентности. Оправдались ли прогнозы?
Обозреватель «Коммерческих вестей» Анастасия ПАВЛОВА уточнила у Елены ДЕВЯТКОВОЙ, руководителя центра ипотечного кредитования Альфа-Банка.
– Елена, именно в текущем году началось развитие ипотечного направления Альфа-Банка в Омске – в марте открылся ипотечный центр. Расскажите о результатах его работы.
– За неполные девять месяцев мы выдали ипотечных кредитов только по программе рефинансирования почти на 300 млн рублей. Это почти половина выдач в рамках ипотечных кредитов. И ничего удивительного здесь нет, это была достаточно ожидаемая реакция рынка на снижение процентных ставок по ипотеке в целом и довольно неохотное движение кредитных организаций в сторону внутреннего рефинансирования. Все это обеспечило стабильный клиентообмен, если можно так выразиться, между банками и соответствующий рост доли рефинанса.
– Рефинансирование ипотеки действительно настолько выгодно?
– Привлекательность рефинансирования заключается в возможности, с одной стороны, снизить финансовую нагрузку, с другой стороны, сэкономить на общей переплате. Каждый выбирает для себя подходящий вариант – снижать ли ежемесячный платеж, либо наоборот, оставить его таким же, но сократить при этом срок выплаты кредита. Какой бы вариант клиент не выбрал, это будет выгодно. Одним из наиболее интересных вариантов рефинансирования, предлагаемых нашим банком, является возможность взять дополнительную сумму сверх текущей задолженности. Она может достигать 60% от остатка действующего кредита. Несомненно, это предложение привлекательно для тех клиентов, кто хотел бы совершить уже сейчас крупную покупку или, допустим, сделать ремонт. Они наверняка рассматривали вариант взять потребительский кредит, но ставки по ним нередко отпугивающие – выше ипотечных. Так что рефинансирование ипотеки – отличный вариант убить двух зайцев сразу, сэкономив при этом.
– В глазах обывателя оформление этой услуги нередко выглядит достаточно трудоемким, судя по комментариям в интернете.
– На самом деле все ровно наоборот. Рефинансирование ипотеки в Альфа-Банке отличается удобством и оперативностью. Для принятия решения нам необходим минимальный набор документов – паспорт; при выборе программы с подтверждением дохода – документы о трудовой деятельности и заработной плате (которые можно либо совсем не предоставлять, будучи зарплатным клиентом нашего банка, либо заменить их выписками из ПФ РФ); документы по объекту, включая оценку. Мы не требуем справку из банка-кредитора о текущем остатке, достаточно скрина из личного кабинета (при наличии информации в бюро кредитных историй) — клиенту не приходится тратить время на поход в банк-кредитор и деньги на заказ справки. Кредиты рефинансируются по привлекательной ставке от 7,99% годовых. При использовании программы «по паспорту», т.е. без подтверждения доходов, ставка не увеличивается. Сумма кредита может достигать 85% от оценочной стоимости. Мы рефинансируем кредиты, на погашение которых был уже использован материнский капитал. Рефинансируем и ипотеку, которая была выдана на объект, находящийся в другом регионе. Мы можем выдать денег «сверху», при этом наши клиенты смогут получить налоговый вычет даже по таким кредитам. За рефинансированием ипотеки можно обратиться уже через три месяца после получения действующей ипотеки. И традиционно для нас гарантируем индивидуальный подход к каждому и внимательное отношение на всех этапах получения и сопровождения кредита.
– В каких случаях рефинансирование ипотеки выгодно, а в каких нет?
– Считается, что оптимально проводить рефинансирование, когда разница между текущей ставкой и ставкой рефинансирования начинается от 1,5%. На самом же деле все индивидуально и зависит от потребностей заемщика, в некоторых случаях даже при меньшей разнице в процентах рефинансирование будет интересно клиенту – например, когда есть желание снизить ежемесячный платеж, есть возможность перекредитоваться на более длительный срок. Для определения выгоды стоит посчитать разницу в общих переплатах, включив в расчет расходы по страхованию в обоих банках, оценке, регистрации залога. Для примера можно взять усредненный кредит с остатком 1,5 млн рублей сроком на 20 лет под ставку 9,5% годовых. Рассмотрим два варианта – снижение платежа при сохранении срока и сокращение срока при том же размере платежа. Просчитаем экономию при перекредитовании под ставку 7,99% при сохранении того же срока (20 лет): ежемесячный платеж уменьшится на 1500 рублей, общая переплата сократится на 350 000 рублей. Если те же исходные условия перекредитовать под 7,99% с сохранением размера платежа, экономия на переплате составит уже 700 000 рублей. Если исходная ставка выше, то и экономия будет еще более значительной. Подчеркну, что вариантов множество – срок кредита и размер платежа можно выбрать любой в рамках одобренного решения, привязка к текущим параметрам совершенно не обязательна.
– С какими рисками сопряжено рефинансирование?
– Чтобы нивелировать любые риски, стоит просто не забыть написать заявление о досрочном погашении первой ипотеки, убедиться, что суммы на счете достаточно для полного досрочного погашения, а после снятия обременения первичным кредитором не затягивать с запуском процедуры наложения обременения на квартиру в пользу нового банка-кредитора, чтобы не выйти за установленные договором сроки и не попасть на штрафные санкции. Чтобы ничего не было забыто или упущено, наши специалисты всегда на связи с клиентом, всегда помогут и подскажут дальнейшие шаги.
– Как выглядит переходный период? Насколько знаю, обычно банки устанавливают повышенный процент для заемщика на время сбора документов.
– Действительно, пока не оформлен залог в пользу нового банка-кредитора, банки применяют разные способы замены обеспечения кредита – кто-то оформляет поручительство третьих лиц, кто-то принимает в залог иные объекты. У нас все проще – на период отсутствия залога (в Альфа-Банке он называется «периодом рефинансирования») действует повышенная на 2% ставка. После того, как будет поставлено обеспечение, ставка возвращается к исходному размеру. Обычно по повышенной ставке наши клиенты успевают оплатить только один-два платежа, при этом первый платеж включает в себя только проценты, поэтому заемщик не испытывает на себе повышенную финансовую нагрузку.
– Может ли рефинансировать ипотеку действующий клиент Альфа-Банка? Часто ли вы даете добро на реструктуризацию?
– Следует разделять понятия внутреннего рефинансирования и реструктуризации. Внутреннее рефинансирование производится банком для своих клиентов-заемщиков, не испытывающих финансовых затруднений в оплате текущих платежей по кредиту, а просто желающих снизить процентную ставку и общие расходы по действующим кредитным обязательствам, не меняя при этом банка-кредитора. Внутреннее рефинансирование никак не влияет на кредитную историю заемщика и предоставляется на усмотрение банка. Процедура реструктуризации проводится банками по обращению клиентов, испытывающих подтвержденные финансовые трудности в обслуживании действующего кредита и нуждающихся в отсрочке – либо полностью, либо на оплату части ежемесячного платежа. При этом, неоплаченные, но начисленные суммы основного долга и процентов переносятся для оплаты на другие периоды. Снижение процентной ставки не происходит. Стоит обратить внимание, что данная процедура находит свое отражение в кредитной истории клиента. Реструктуризация так же проводится на усмотрение банка. В любом случае, Альфа-Банк всегда готов идти навстречу своим клиентам, используя индивидуальный подход к каждому заемщику и каждой ситуации.
– И в каких же случаях вы отказываете своим клиентам и клиентам других банков в рефинансировании ипотеки?
– У любого банка есть свой портрет клиента. И конечно, каждый клиент банка должен ему соответствовать. Если этого не происходит, то по заявке будет получен отказ. В обязательном порядке банком проверяется кредитная история заемщика. Если случается так, что по данному параметру «все сложно», банк так же будет принимать решение индивидуально. К объекту, передаваемому в залог, есть определенные требования и ограничения – например, мы не выдадим сумму кредита больше 85% от оценочной стоимости квартиры и более 50% от оценочной стоимости жилого дома. Собственниками объекта, передаваемого в залог, должны выступать совершеннолетние лица, находящиеся в родственной связи. В целом, наш банк достаточно лоялен в отношении своих клиентов, мы всегда готовы предоставить консультацию по всем вопросам, возникающим у наших заемщиков в процессе оформления и обслуживания ипотеки.
– Какие у вас планы по ипотечному направлению в 2021-м?
– Мы с уверенностью смотрим в будущее. Полагаю, что интерес к рефинансированию будет сохраняться и в дальнейшем, поскольку практика показывает, что далеко не все клиенты успели воспользоваться предложением по перекредитованию и получить более выгодные для себя условия обслуживания ипотеки. Мы точно не собираемся останавливаться на достигнутом и всегда будем готовы предлагать своим клиентам интересные и выгодные продукты.
Источник: http://kvnews.ru