Омская ипотека бьёт рекорды. Рынок на минимальных ставках взлетел вверх

В октябре 2020 года в России досрочно установлен годовой рекорд выдачи ипотеки. И Омск – не исключение. Добиться прироста ипотеки удалось за счёт введения льготной ставки 6,5% годовых и дополнительных государственных программ. Но, согласно условиям, действует льготная ипотека лишь при покупке квартиры на первичном рынке.

Госпрограмма была введена в апреле, когда на фоне коронавирусных ограничений экономическая активность сошла на нет. Помимо повышения доступности ипотеки для покупателей квартир, государство пошло дальше и субсидировало текущую процентную ставку для застройщиков жилья.

Льгота для жизни

«Программа должна была выполнить две задачи. Первая – помочь людям, которые хотят улучшить жилищные условия. Вторая – поддержать строительную отрасль, которая пострадала из-за падения спроса на жильё», – пояснил заместитель министра строительства, транспорта и дорожного хозяйства Омской области Владимир Сычёв.

На такое стимулирование рынок отреагировал почти мгновенно. Согласно данным ЦБ РФ, если в апреле, когда только ввели жёсткие карантинные меры, ипотечный рынок просел на 14%, то к июню уже дал прирост 25%, а в сентябре 2020-го омичи стали брать ипотечных кредитов на 72% больше.

И оживились не только в городе. В сельских районах за 10 месяцев 2020 года управлением Росреестра по Омской области зарегистрировано 1 754 права собственности на основании сделок по приобретению жилья в новостройках, с учётом льготного кредитования и процентной ставкой 6,5%; со сроком возврата кредита – 20 лет.

«В рамках программы сельской ипотеки с льготной ставкой кредитования 2,7% годовых под приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости и в новостройках, расположенных на территории сельских поселений, управлением зарегистрировано 900 прав собственности на основании договоров купли-продажи, договоров участия в долевом строительстве, соглашений об уступке права требования по ДДУ», – сообщили в ведомстве.

Кредитов больше, ставка меньше

«За девять месяцев с начала 2020 года жители Омской области оформили более 17 тысяч ипотечных кредитов. Это на четверть больше, чем за тот же период 2019 года. Заметный рост спроса на этот вид кредитования начался в июне, после запуска программы господдержки льготного ипотечного кредитования», – пояснил управляющий Отделением Омск Банка России Владимир Антипов.

Согласно мнению финансового института, ипотечные ставки отреагировали на изменение ключевой. Она снизилась с 6,25% до 4,25%. И, соответственно, в сентябре 2020 года средняя ставка по рублёвым ипотечным кредитам составила 7,4% против 9,8% в сентябре 2019-го. Общая сумма ипотек за десять месяцев текущего года превысила 3,2 млрд рублей. Около 13% заёмщиков на фоне падения ставок также обратились в банки за рефинансированием прошлых ипотек.

Хотя некоторые участники рынка отметили, что доступность программ господдержки тоже оставляет желать лучшего. Не все желающие смогли подать заявки.

«Льготная ипотечная программа с господдержкой 2020 со ставкой 6,5% годовых, безусловно, подогрела спрос на новостройки. Многие банки реализуют ипотеку с господдержкой даже с более привлекательными ставками. Огромный интерес вызвала у омичей региональная программа под 3,1% годовых. Но далеко не все желающие смогли получить консультацию по этой программе, не говоря уже о том, чтобы подать заявку и получить ипотечный кредит, – прокомментировал генеральный директор OOO «Портал недвижимости» Алексей Зыков.

«Достаточное количество строительных компаний продают свои квартиры после сдачи дома по договорам купли-продажи, т.е. формально жилье вторичного рынка. Программа господдержки допускает приобретение таких объектов напрямую у застройщиков, поэтому покупателям не приходится брать ипотеку по более высокой ставке или вовсе отказываться от приобретения», – добавляет руководитель Центра ипотечного кредитования «Альфа-Банка» в Омске Елена Девяткова.

А нужен ли стимул?

И всё бы ничего: ипотеки берут, строители продолжают работать, вот только кризис и падение рынка начались далеко не вчера, и строительная отрасль, по мнению застройщиков, уже давно переживает рецессию. Строят меньше, себестоимость жилья выше. Квартир на первичном рынке тоже не хватает и, как следствие, растут цены на квадратные метры.

 «Наши данные говорят о том, что практически все квартиры уже выкуплены или, как минимум, забронированы. Объёмы строительства в городе сокращаются, так как за последние два года администрацией города резко замедлилась выдача разрешений на строительство. Нашему застройщику «ЗСЖБ №6» выдают по одному разрешению в год. Для сравнения: в прошлые годы их всегда было шесть-семь и более. Такая же ситуация и у других крупных застройщиков», – прокомментировала директор компании ООО «НовоСтрой КПД» Светлана Гуринова.

По мнению представителя строительной компании, принятые государственные программы льготной ипотеки и увеличение материнского капитала способствовали росту цены квадратного метра на новостройки. Но вслед за ним быстро подросла стоимость вторичного жилья. Если до 2020 года можно было приобрести один квадратный метр в новостройке за 42 000 рублей, после внедрения госпрограмм – уже от 45 000 до 60 000 рублей, в зависимости от района расположения, инфраструктуры и прочих факторов.

Слишком высокая плата «Если ранее строительные организации повышали цены за квадратный метр умеренно, то в этом году, учитывая повышенный спрос на новостройки, спровоцированный, в том числе и ипотечными программами с господдержкой, рост цен не заставил себя ждать. Соответственно, вслед за новостройками в цене поднялась и «вторичка». 55-58 тысяч рублей за квадратный метр в новостройках сейчас считается нормой», – поддерживает Алексей Зыков.

Как считает застройщик, принятые госпрограммы льготной ипотеки, разумеется, выгодны как застройщикам, так и покупателям. Но последующий дефицит жилья сведёт старания на нет, резко снизит покупательскую способность. Вывод простой. Чтобы ситуация с ценами и спросом на жильё стабилизировалась, нужно быстрее строить и больше вводить в эксплуатацию.

«Наверное, не секрет, что многие в качестве первоначального взноса используют суммы с продажи своей старой квартиры. А въехать, в общем-то, пока некуда. Чем руководствуется правительство города и области, не понятно», – добавила Гуринова. И Алексей зыков соглашается с таким мнением: «С каждым годом количество активных игроков на первичном рынке жилья сокращается. Да и тем немногим оставшимся застройщикам предложить омичам на данный момент практически нечего, несмотря на то, что несколько жилых домов будут сданы в ближайшее время».

Строим всё меньше

В начале года в нашем регионе строилось 132 многоквартирных дома. Сейчас, по данным омского минстроя, с учётом невысокой динамики ввода и получения разрешений, на стадии возведения остаётся примерно столько же домов. Объёмы застройки действительно падают. Согласно данным Омскстата, если в 2015 году в Омске было построено и введено 576 тыс. кв метров жилья, в 2016-ом — 751 тысяча, в 2017-ом – уже 438 тысяч, то в текущем году темпы упадут ниже 400 тысяч кв метров.

Опасения застройщиков и рынка подтверждают данные омского минстроя. Так АО «ЗСЖБ № 6» введёт к концу 2020 года 8 МКД общей площадью 55,2 тысяч кв метров, ООО «СМУ-5 Стройбетон «Восточное» готовит 6 МКД общей площадью 36,9 тысяч кв метров. Несложно подсчитать, что самые крупные застройщики возведут к концу года менее четверти от общего объёма. А кто же тогда построит остальное и будет ли оно вообще построено?..

«По данным ДОМ.РФ в Омской области в этом году будет введено не более 250 тысяч кв. метров, что наглядно говорит о явном снижении объёмов строительства жилья. И главная причина этого не в нежелании застройщиков строить, не в отсутствии площадок, а в резком сокращении выдачи администрацией города разрешений на строительство», – подтвердил Алексей Зыков.

«Омский рынок новостроек никогда не мог похвастаться особым разнообразием застройщиков. Вероятно, именно это позволило сохранить устойчивость тем компаниям, которые исторически строили и продолжают возводить и предлагать к реализации квартиры в своих объектах», – поясняет Девяткова.

Где жить будем?

Цифры заставляют сомневаться всех в радужных перспективах отрасли. Участники и эксперты ипотечного рынка высказывают мнение о том, что на фоне общего падения экономики и снижения доходов граждан, излишнее стимулирование спроса на ипотеку даст только отрицательный результат. Как итог возможен рост цен на жильё и высокая инфляция, следом за ней – падение платёжеспособности и снова рост просрочки по ипотечным кредитам. В конечном итоге – новый виток кризиса для всей отрасли.

Пока доля просроченной задолженности среди омичей и жителей районов по ипотеке не превышает 0,7% от общего количества взятых кредитов (данные Отделения Омск Банка России), и планы – самые радужные. Так «Правительством РФ принято решение о продлении программы льготной ипотеки по ставке 6,5% до 01.07.2021 года. Ранее планировалось до 01.11.2020 года», – заявил Владимир Сычёв.

Между тем, сами участники рынка говорят о необходимости не только строить быстрыми темпами, но и возводить жильё в комфортных микрорайонах, с развитой инфраструктурой. Тогда омичам не за чем будет покидать родной город.

«Помощь государства и местного правительства была бы огромной в качестве организации инфраструктуры: строительства дорог, школ, детсадов и т.д. Это очень влияет на выбор покупателей и стоимость квадратного метра», – заключила Светлана Гуринова.

В любом случае, ипотечники – всё же самые дисциплинированные кредиторы. И, возможно, на фоне удешевления условий по ипотеке, мы наблюдали резкий всплеск интереса. Скорее всего, рынок будет охлаждать себя сам: уровень ипотечного кредитования и одобрений снизится, и мы вернёмся к средним показателям.

«Прошедшая 24 сентября в Омске Межрегиональная ярмарка новостроек наглядно показала, что омичи сохраняют большой интерес к новостройкам. Еще больше этот интерес подогревают предлагаемые банками ипотечные программы с господдержкой. Но далеко не все готовы рассматривать для покупки квартиры на вторичном рынке Омска и охотно рассматривают и принимают предложения иногородних застройщиков: в Калининграде, Санкт-Петербурге, Краснодаре, Москве, Новосибирске, Тюмени. Причём не только с целью инвестиций (как альтернатива вкладам), но и с целью переезда в другой регион.

И отсутствие на данный момент в Омске предложений по новостройкам нужно рассматривать как очень тревожный сигнал. Строительная отрасль в Омске нуждается в поддержке со стороны и областной, и городской администраций. Строители должны строить для омичей, а омичи должны жить в Омске», – заключил гендиректор ООО «Портал недвижимости».

Наталья Виркунен

Источник: https://omsk.aif.ru