Роль мастер-плана в формировании облика города

Сегодня реализация крупных строительных проектов не ограничивается созданием только жилой или коммерческой функций самого объекта. Девелоперские компании все чаще берут на себя непростую задачу формирования у горожан новых ценностей при запросе на качественную городскую среду, создавая новое направление городского развития – мастер-девелопмент.

На прошедшем с 20 по 22 мая в Москве VIII Всероссийском форуме «Лучшие продуктовые решения и тренды недвижимости», в рамках сессии «Развитие крупных территорий. Стратегия мастер-девелопмента», модератором которой выступила генеральный директор KEY CAPITAL Ольга Гусева, эксперты обсудили роль мастер-планов в градостроительстве и поделились интересными кейсами изменения структуры уже существующих городов.

Инициатором сессии выступили организаторы Форума: отраслевая обучающая платформа «Школа Девелопера» и креативный интегратор продуктовых решений в сфере девелопмента коммерческой и жилой недвижимости KEY CAPITAL. Как отметила Ольга Гусева, сегодня недооценивается роль мастер-плана в формировании городской среды и именно поэтому была инициирована эта сессия, чтобы определить какую роль играет мастерпланирование в формировании не только квартальной застройки, но и городской среды.

Что же такое по своей сути мастер-планы и стратегия мастер-девелопмента? Долгосрочное стратегическое планирование, которое определит концепцию будущего развития территории, эффективное совмещение жилой застройки с коммерческой и социальной как создание комфортной городской среды, повышающей экономическую эффективность проекта. По мнению генерального директор бюро Wowhaus Анны Ищенко именно правильный мастер-план позволяет получать доход от застройки новых кварталов не только девелоперам, но и самому городу, определит баланс между интересами жителей, бизнеса, властей, инвесторов – сторон, от активности которых зависит будущее территории.

«Мастер план гораздо больше, чем просто документ. Это процесс, это площадка для диалога. Мастер-план обеспечит правильный «метаболизм» города, который позволит всем процессам функционировать гармонично и сбалансированно, позволяя сделать финансово эффективными все районы города», – рассказала Анна Ищенко, подкрепив свое утверждение интересным и показательным кейсом по мастер-планированию города Нижнекамска, построенного в 1950-60-х гг. при строительстве Нижнекамского комбината.

«В Нижнекамске нам удалось выстроить диалог между городской администрацией и девелопером для того, чтобы в итоге запустить в городе те положительные изменения, которые нужны нашему заказчику, а именно компании «Сибур Холдинг», которая является градоопределяющим предприятием Нижнекамска. Город был построен по генплану, который в свое время получил золотую медаль за лучший генплан нового города. Но при этом генплан не был реализован до конца, поэтому на сегодняшний день Нижнекамск отличает очень низкая плотность жилья: однотипная жилая застройка, нехватка коммерческих, торговых и развлекательных объектов. А главное – отсутствие исторического и культурного центра, определяющего ядра города – это стало следствием его искусственного происхождения, а не естественного исторического процесса». Целью архитектурного бюро Wowhaus стало создание такого центра притяжения, включающего различные функции – от апартаментов для приглашенных специалистов, до офисов и торгово-развлекательной составляющей.

О том, как с помощью мастер-плана была разработана не просто новая структура города Грозного, а перестроена практически вся экономика города, рассказала Дарья Сивенкова, руководитель аналитического отдела бюро «Мастер’с план». Сейчас Грозный имеет низкую плотность застройки за счет высокой доли ИЖС и малоэтажного жилья. Для примера – средняя плотность застройки в Москве 25 тысяч кв. м/га, в Грозном – 3,7 тысяч кв. м/га. Такая разреженность не комфортна для большого города, поэтому требуется новый градостроительный подход. Не стоит также забывать экологический фактор, ведь не так давно Чеченская республика была одним из нефтедобывающих регионов, и здесь до сих пор остались загрязнённые участки, хотя ситуация не критическая. «На сегодняшний день Грозный и город-спутник Аргун обладают хорошим территориальным резервом для строительства за счёт бывших промышленных территорий и освоения неэффективно используемых участков в черте города», – рассказала Дарья Сивенкова. В своем планировании бюро «Мастер’с план» учитывало такие особенности Чеченской республики как многонациональность, особенности истории, культуры и экономической модели развития, а также менталитет жителей. В итоге к 2035 году Грозный и Аргун будут включать: крупнейший образовательный центр Северного Кавказа, Международный исламский центр, Особую экономическую зону, промышленный и сельскохозяйственный центры, креативный кластер, Беркат базар, Центр туризма и другие предприятия, не считая новые жилые кварталы, разработанные с учетом национальных традиций и особенностей населения. Таким образом, уже через 10 лет столица Чеченской республики должна приобрести новый облик и ритм жизни, сохранив при этом аутентичность и приобретя туристическую и образовательную привлекательность в федеральном масштабе.

Важность мастер-плана на всех этапах работы девелопера подчеркнул Сергей Гапоненко, руководитель группы мастер-планирования «Брусника»: «Хотя сам по себе мастер-план, как заметили мои коллеги, никак не регламентирован и для каждого отдельного девелопера он должен быть каким-то своим внутренним документом, однако важность его сложно переоценить. Мы в компании «Брусника» буквально недавно сделали мастер-план полноценным регламентом и придерживаемся его, чтобы соблюдать то качество, те сроки и те внутренние стандарты, которые мы закладываем в каждый проект. В первую очередь, это концепция. Любой мастер план – это главная идея, которая закладывается в площадку. И в течение всей работы она прослеживается на всех этапах строительства. И, конечно же, мы работаем не в вакууме, мы работаем в контексте, в городской среде, влияние, особенности и потребности которой необходимо учитывать. При этом мы считаем, что плотность застройки – это ценность. Потому что это – насыщенность функциями. Поэтому мы начинаем развивать любую локацию с инфраструктурных объектов, которые являются центрами притяжения для жителей».

В финале сессии Татьяна Сапон, руководитель управления маркетинга ГК ТОЧНО, поделилась опытом компании по созданию новой доминанты в центре сложившегося российского мегаполиса – Краснодара. Проект «Патрики» включает 5 кварталов жилья бизнес-класса 5-18 этажности, который, по сути, создает новый центр притяжения в историческом центре Краснодара и ориентирован на успешных, готовых платить за комфорт и статус клиентов. «Мы называем наш проект «Патрики» городской гостиной, – рассказала Татьяна Сапон. – Пространство спроектировано так, чтобы удобно было есть, где угодно, взять еду или кофе с собой и разместиться в любом конце собственного парка при ЖК. Территория объединена объектами благоустройства, современными коммунальными столами, разноуровневыми посадочными местами с эстетичным уличным светом под естественным навесом деревьев». Проект включает 23 700 кв. м торговых галерей известных брендов, магазины, шоурумы, фитнес-клуб, модные рестораны и кафе. По мнению спикера, именно качественный мастер-план обеспечит правильный баланс различных по своему назначению объектов, гармонично распределенных по территории локации, сделает новый центр города не только привлекательным для жизни, но и максимально эффективным с точки зрения экономики.

likado.ru – информационный партнер Всероссийского форума «Лучшие продуктовые решения и тренды коммерческой и жилой недвижимости»