Как проверить сделку по коммерческой недвижимости на юридическую чистоту?

1 265 просмотров

Статья148Нередко предприниматели сталкиваются с тем, что после ремонта в недавно купленном некоммерческом помещении на них начинают сыпаться судебные иски, требующие вернуть недвижимость бывшему владельцу. Тщательно проверяйте приобретаемую недвижимость, чтобы исключить риски в будущем.

Коммерческая недвижимость и срок владения

Коммерческой называют нежилую недвижимость, которая приносит прибыль. Это офисные помещения, торговые площади, складские объекты, гостиницы, гаражи. Стоит такая недвижимость значительно дороже чем жилая. Грамотно оформить ее тоже сложнее.

Покупать коммерческую недвижимость может как юридическое, так и физическое лицо. С 2016 года срок владения коммерческой недвижимостью составляет 5 лет. То есть если вы будете перепродавать недвижимость раньше, чем через 5 лет, то налог составит 13%.

Важно! Коммерческая недвижимость может быть оформлена в собственность, когда ее приобретают по договору купли-продажи. Если же объект еще не введен в эксплуатацию, то заключается договор соинвестирования.

Данные об объекте недвижимости

Заказать на объект стандартную выписку из ЕГРН, ее имеет право получить любое лицо. Многие успокаиваются, когда видят, что права продавца на объект зарегистрированы и больше ничего не смотрят.

Выписку из ЕГРН можно заказать в МФЦ, в отделении Росреестра или на сайте Росреестра. Там будут указаны обременения в виде ипотеки, залога, ареста. Это поможет избежать дальнейших судебных тяжб по оспариванию данного участка.

Также проверьте:

  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о праве на наследство или договор дарения;
  • договор приватизации;
  • разрешение на строительство объекта;
  • акт о вводе в эксплуатацию;
  • актуальный технический паспорт;
  • если объект в залоге, то какая сумма осталась и как продавец готов решать этот вопрос.

Важно! Если объект является памятником архитектуры, то собственник несет охранные обязательства объекта культурного наследия. В них входят сведения о состоянии объекта, необходимые реставрационные работы.

Если вы испытываете неуверенность при переговорах с покупателем и чувствуете какой-то подвох, то обязательно обращайтесь за помощью к юристам по сопровождению сделок с недвижимостью, которые встанут на вашу сторону и расскажут о возможном обмане со стороны продавца. Лучше предупредить нелегальную сделку, чем потерять все свои активы.

Анализ судебной истории продавца

Сначала проверьте действителен ли паспорт продавца, чтобы исключить возможность его подделки.

В выписке из ЕГРН указана площадь, адрес, кадастровый номер, владелец, на каком основании он владеет объектом, дата регистрации.

Основанием для владения объектом является договор купли-продажи, акт ввода в эксплуатацию, судебное решение или декларация – только для отдельно стоящих зданий.

По кадастровому номеру на сайте Росреестра можно получить данные о правах, ограничениях на объект.

Дополнительно изучите банк решения арбитражных судов, сайты судов общей юрисдикции на предмет открытых дел в отношении продавца. Т.к. суд может наложить запрет на любые сделки с имуществом продавца.

Также важно проверить продавца на наличие задолженностей по налогам, коммунальным услугам и другим долгам. Тогда кредиторы продавца не смогут оспорить сделку.

Важно! Проверьте продавца на банкротство. Сделать это можно на сайте арбитражного суда по региону, введя фамилию продавца. Если продавец банкрот, то любые сделки, совершенные от его имени, являются недействительными. При этом вернуть деньги будет невозможно, т.к. они уйдут на выплаты другим кредиторам. 

На сайте районного или городского суда в разделе «Судебное делопроизводство» проверьте наличие исков на фамилию продавца. Если их нет, то вероятно, супруги не делят коммерческую недвижимость и жена, наследники, третьи лица не будут претендовать на это имущество.

Важно! Помимо этого, супруга/супруг должны предоставить нотариально заверенное согласие на продажу объекта. Тогда в дальнейшем они не смогут оспорить сделку. Действительность брака можно проверить в паспорте продавца. 

На сайте арбитражного суда можно проверить споры компании-продавца. Важно открыть каждую карточку по делу, чтобы исключить споры по приобретаемому объекту коммерческой недвижимости.

Полномочия представителей продавца

Тщательно изучайте учредительные документы (только для юридических лиц). Иначе учредитель может оспорить сделку в суде, заявив, что сделка была проведена без общего собрания учредителей и одобрения крупной сделки не было. В такой ситуации суд может принять сторону учредителя, сделка будет аннулирована.

Если вы подписываете договор купли-продажи с директором, изучите протокол и приказ о его назначении, чтобы убедиться, что у человека есть такие полномочия.

Особенности покупаемой недвижимости

В выписке из ЕГРН указаны сведения об ограничении прав и обременения на недвижимость. Бывают случаи, когда новый собственник не может расторгнуть договор долгосрочной аренды. Ставка по такой аренде может быть значительно ниже рыночной, а выгнать арендаторов не получится даже в суде.

Важно! Если коммерческая недвижимость обременена сервитутом (право ограниченного пользования чужим участком, объектом, помещением), то снять/сдать его тоже не получится. Покупая здание, помещение, доступ к которому проходит через чужой земельный участок, обязательно вместе с договором о купли-продаже оформляйте соглашение о сервитуте с продавцом.

Разрешенное целевое использование земельного участка

Земельный участок, на котором расположена коммерческая недвижимость, должен стоят на кадастровом учете. Иначе придется заниматься межеванием земли, прав, постановкой участка на кадастровый учет. Процесс по времени займет от полугода и влетит в копеечку.

Важно! Если вы покупаете здание, предназначающееся для жилья, например, гостиницу, то вам придется менять вид разрешенного использования земельного участка. Это серьезные расходы.

Сравнение физических характеристик недвижимости с технической документацией

Это техпаспорт, план БТИ, экспликация, разрешение на строительство или реконструкцию, разрешение на ввод здания в эксплуатацию, акты приема и сдачи работ.

Важно учесть все проемы, входы, выходы. Все должно быть нанесено на плане БТИ. Иначе инспекция может заставить делать перепланировку.

Интересно! За небольшую стоимость можно самостоятельно заказать план БТИ, экспликацию и техпаспорт на коммерческую недвижимость.

Кадастровая стоимость

Проверьте кадастровую стоимость у покупаемого помещения. Налог на имущество выплачивается исходя из кадастровой стоимости, а государство планомерно поднимает этот ценник. Есть вероятность, что налог на имущество будет равен доходу от аренды. Оцените реальную окупаемость своих вложений. В суде кадастровую стоимость удастся снизить лишь на 30%, и то в лучшем случае.

Арендный поток

Необходимо знать количество арендаторов, у которых придется запрашивать документы и смотреть договора. Кому-то важно иметь 1-2 арендатора, чтобы не мучиться с текучкой клиентов и оформлением документов. Кому-то приемлемо иметь 10-20 арендаторов.

Долгосрочные, краткосрочные ли эти договора, какие у них условия. Некоторые договора не выгодны для собственника помещения.

Покупка коммерческой недвижимости требует серьезных знаний, понимания правовых аспектов корпоративных отношений. Поэтому особенно важно проверять полномочия лица, совершающего сделку по продаже коммерческой недвижимости.