Итоги I квартала 2023 года на рынке жилой загородной недвижимости

Аналитики компании NORDHUS подвели итоги I квартала 2023 года и констатировали прекращение снижения средней цены сделки в сегменте загородной недвижимости.

С февраля 2022 по февраль 2023 года в Московском регионе наблюдалось постепенное сокращение объема платежеспособного спроса в сегменте загородной жилой недвижимости. Общий масштаб снижения спроса выразился в уменьшении количества сделок примерно на 35-40%. При этом средняя цена сделки вплоть до конца лета 2022 года оставалась стабильной. Объем предложения на протяжении всего прошлого года практически не менялся, на рынок выходило очень мало новых предложений. Исключением стал лишь элитный подсегмент ИЖС, первичное предложение в котором существенно увеличилось.

На протяжении весны и лета 2022 года у обывателя могло возникнуть ложное ощущение роста цен, вызванное, как ни странно, увеличением объема предложения в сегменте вторичной недвижимости, причем это коснулось как загородного, так и городского сегмента. А все дело в том, что вторичные объекты, выставляемые на продажу физлицами с марта по август, демонстрировали все больший и больший оптимизм продавцов относительно цен экспозиции. Однако такое ценообразование носило всецело эмоциональный характер, и, на фоне сжатия платежеспособного спроса, а также выжидательной позиции со стороны покупателей, оно подвергалось существенной коррекции в момент заключения сделки. Дисконт от заявленной в объявлении цены при продаже составлял нередко 10-15% и даже выше.

Уже в сентябре эмоциональное восприятие динамики цен сменилось на противоположное – многим стало казаться, что цены резко пошли вниз. В тот момент это было связано уже не только с рынком вторичной недвижимости, но и с поведением крупных девелоперов городского, многоквартирного формата, т.е. речь уже шла обо всей жилой недвижимости в целом. И если частные лица, выставившие на продажу свои объекты «вторички», просто осознали реальное положение дел и скорректировали цены в объявлениях до более объективных, то застройщики многоэтажных новостроек стали массово рекламировать скидки на квартиры в своих жилых комплексах, причем декларируемые скидки в таких объявлениях достигали порой 20%. Можно сказать, что эти две совершенно разные и почти не связанные между собой группы продавцов сформировали осенью общественное мнение – все ждали обвала цен. А возникший из-за огромного объема выдачи субсидированной ипотеки «разрыв» в цене между первичными и вторичными объектами лишь подогревал эти ожидания.

Надо отметить, что с сентября 2022 года на рынке жилья, ка загородного, так и городского действительно наблюдалось редкое явление – снижение цен. Явление настолько экстраординарное, что не случалось оно с зимы 2008-2009 года. Впрочем, как и тогда, средняя цена сделки снижалась очень медленно, крайне незначительно и совсем недолго. С начала осени 2022 и до конца зимы 2023 года темп снижения не превышал 1 % в месяц, кроме октября 2022 года, когда он перевалил за 1,5 %. Что совершенно неудивительно, ведь чудо-скидки на городские квартиры, как правило, давались с учетом предварительного подъема цены на близкую скидке величину, а выставленные частными продавцами по завышенным ценам вторичные загородные лоты весной и летом просто не продавались.

I квартал 2023 года стал своеобразным «дном» вышеупомянутого снижения цен. В начале марта оно замедлилось, практически прекратившись уже к середине месяца. А уже с конца марта, — и мы видим развитие этого тренда в апреле 2023 года, — цены вновь пошли в рост. Пока это совсем незначительные величины, но с учетом достаточно высоких инфляционных ожиданий на 2023 год можно ожидать и дальнейшего роста. Способствует повышательной динамике цен и осторожное поведение большинства девелоперов в загородном сегменте, практически не планирующих вывода новых объемов ИЖС на рынок. С начала года на рынок вышло так мало новых предложений, что это едва компенсирует даже весьма скромный поглощаемый объем при сократившемся спросе. Можно с уверенностью сказать, что в ближайшие пару кварталов цены подрастут минимум на 10%.

Основной итог I квартала – частичное восстановление спроса. По количеству сделок можно сказать о подъеме покупательской активности примерно на 12-15% относительно IV квартала 2022 года. Однако, с учетом сезонности, этого движения вверх недостаточно для того, чтобы давать радужные прогнозы до конца года. До уровня января-февраля 2022 года пока еще достаточно далеко. Количество первичных обращений у большинства игроков рынка вызывает в марте-апреле 2023 года некоторый оптимизм, но выльются ли массово эти запросы потенциальных покупателей в реальные сделки, станет понятно только в начале лета.

Сравнивая I квартал 2023 года с аналогичным периодом прошлого года, аналитики компании NORDHUS отметили и некоторые любопытные изменения в поведении и портрете покупателя загородной недвижимости.

• Среди лиц, на которые заключается договор о покупке загородного жилья, на 4 процентных пункта выросло количество покупателей старше 55 лет, и оно перевалило за отметку 20 %. При этом средний возраст покупателя «загородки» вырос незначительно, лишь слегка сместившись к середине коридора «35-40 лет». Также на 3 процентных пункта возросла доля женщин среди покупателей, теперь она превышает долю покупателей-мужчин и составляет около 52 %. Оба эти тренда берут начало еще в IV квартале 2022 года. Впрочем, подавляющее большинство покупателей загородного жилья – это семьи, их доля составляет около 85 % от общего числа, и этот показатель достаточно стабилен.
• Средняя длина сделки в I квартале 2023 года продолжила расти и к концу квартала замерла в районе 100-105 дней с момента первого контакта до заключения договора. Есть основания надеяться, что с наступлением высокого сезона рост длины сделки прекратится, и по итогу II квартала мы отметим возврат к двухзначным числам.
• По результатам массового опроса потенциальных покупателей в компании NORDHUS также пришли к выводу, что средний показатель предельного комфортного времени ожидания переезда в новый дом с финишной отделкой в среднем снизилось за прошедший год достаточно заметно – с 11 до 9 месяцев.

Справка о компании:

NORDHUS – fee-девелопер, продуктолог, представленный на рынках B2B и B2C в России. Занимается проектированием, производством и строительством быстровозводимых высокотехнологичных норвежских домов. Производственные мощности расположены в Ленинградской области, а на все построенные дома дается заводская гарантия.

Домокомплекты изготавливаются с применением самого современного роботизированного конвейера и собираются на площадке за 1-7 дней. Точность производства панелей такова, что допуски при сборке домов не превышают 2 мм!

Миссия NORDHUS – дать российскому покупателю по доступной цене европейские жилые дома высочайшего качества, которое состоит в актуальной архитектуре, продуманных планировках, технологиях, экологичности, энергоэффективности, надежности и скрупулезной сборке готовых домов.

Информация предоставлена MRC-club