Чем обернулся ипотечный бум в пандемию?
Двадцать девятого сентября состоялся круглый стол с участием представителей ипотечных банков и агентств недвижимости города Омска на тему «Рынок вторичной недвижимости и ипотека». Что могут предложить заемщикам банки? Стоит ли опасаться ипотечного пузыря в нынешних условиях?
Директор ООО «Издательский дом «КВ» Юлия МАЛЮТИНА задала эти вопросы экспертам.
– Коллеги, давайте обсудим, что сейчас происходит на вторичном рынке недвижимости.
Александр КАЮКИН, директор ООО «ЛЕДОН-НЕДВИЖИМОСТЬ»:
– С апреля 2020 года мы наблюдаем на вторичном рынке недвижимости неуклонное, пусть и с разной степенью скорости в разные периоды, снижение объема предложений. Ценник, по классической экономической формуле, растет. Длительное время он подстегивался дешевой ипотекой. Примерно полгода назад рынок начал сжиматься в плане спроса: люди стали дольше принимать решение по приобретению жилья. Ажиотаж из-за выгоды от снижения ипотечной ставки взвинтил цену на квадратный метр, и люди вынуждены отказываться от обменных сделок. Если взять соотношение чистых продаж и обменных сделок, то вторых стало меньше. Стоимость классического жилья в общей сложности выросла в среднем на 64%. Новостройки я в расчет не беру, в Омске их значительно меньше по сравнению с соседними регионами, и в ближайшие два года это вряд ли изменится. Застройщики пока вовсю пользуются этим положением. На мой взгляд, как только ситуация с ценами стабилизируется, то именно обменные сделки и станут резервом рынка. Продаются сейчас в основном квартиры уезжающих из Омска, спекулятивные – те, которые приобретались на стадии роста, «отпускные» – когда два раза в год не съездили отдохнуть, купили жилье. То есть возвращаются на рынок квартиры, которые не нужны для проживания, что называется, здесь и сейчас. Таких, по нашим оценкам, около 15% от всех выставленных на продажу. Это очень много для Омска, учитывая, что наши сограждане предпочитают инвестировать в жилье в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре, Калининграде и за пределами РФ.
Дмитрий ИЛЬЧЕНКО, руководитель Абсолют Банка в Омске:
– Интересный тренд: за этот год в два раза выросло количество междугородних ипотечных сделок. К сожалению, Омск относится к городам-миллионникам с наиболее выраженным оттоком местного населения. Абсолют Банк проводит сделки по покупке недвижимости в других городах в режиме онлайн и без дополнительных комиссий. Если пакет документов готов, то на сделку можно выйти уже на следующий день. Чаще всего омичи приобретают в ипотеку квартиры в Санкт-Петербурге, Тюмени, Екатеринбурге, Новосибирске и Краснодаре. Столица не вошла в ТОП-5 самых популярных городов для переезда.
– Насколько рост цен на вторичку в Омске отличается от роста цен в других регионах?
Кирилл РЯЗАНОВ, директор ООО «РИЭЛТКОНСАЛТ»:
– Согласно аналитическим данным, мы вторые по данному параметру в России. Это связано с низким объемом новостроек. У нас не так-то много домов, готовых к сдаче, но цены на квартиры там растут катастрофически каждую неделю. Скоро в город зайдут два застройщика с жильем комфорт-класса, и скорее всего омичи будут отдавать предпочтение именно им. Тенденции к снижению цен точно не видно.
Татьяна ДЕЛЬ, руководитель Центра по работе с недвижимостью и ипотекой «ТандемТ»:
– Застройщики, чей заход на рынок сейчас активно анонсируется, по моим данным, будут вести далеко не экономполитику. На мой взгляд, цены только вырастут. Понятное дело, что сначала компании прикормят клиентов, предложат интересные варианты, но это ненадолго. Цены у них будут в любом случае выше, чем в «Кузьминках» или в ЖК «Гармония жизни».
Александр КАЮКИН:
– Мы все хорошо помним, как продавались последние дома у «Стройбетона» до скачка цен. Недавно клиент позвонил им посмотреть квартиры в доме ЖК «Золотые паруса» – а там в очереди уже больше 1000 человек на 480 квартир. При этом цена еще не объявлена, а соседние объекты предлагаются от 90 тысяч рублей за кв.м. Получается, что треть в любом случае купит квартиру. Поэтому можно считать, что 300 квартир ими уже проданы. «Брусника» и «Эталон» заходят в Омск зарабатывать деньги. У них такой средний чек в других городах, что долгое время Омск им был неинтересен, но сейчас проекты становятся рентабельными. Однако это перспектива полутора-двух лет, когда будет что-то вырисовываться. Участок, который выбрала «Брусника», очень сложный геодезически. Да и вся земля у них с историей – на Волгоградской уже трижды перед новым застройщиком банкротились застройщики. Я не знаю, окупится ли эта локация, готовы ли будут омичи платить за качество жизни, смогут ли они конкурировать с местными строителями, у которых жилье уже с отделкой – купи и живи. Представим, что все эти проекты уже реализованы. Что изменится? Количество сделок на вторичном рынке упадет на 10-15%. Но во всех остальных регионах они продают по эскроу, то есть сразу. Цены же в любом случае стабилизируются – думаю, в первой половине 2022-го. С высокой степенью вероятности Центробанк повысит ключевую ставку, что приведет к снижению спроса и, соответственно, снижению стоимости жилья. А уже во втором полугодии 2022-го нас ждет небольшая стагнация. К 2023-му цены скорее всего ощутимо просядут до 15%, если государство не решит поднимать объемы в стройке и создаст какие-то программы для застройщиков. Тогда, конечно, ситуация изменится. Для Омска сейчас основная проблема – отток населения: люди хотят больше продать жилья, чем купить.
Елена ДЕВЯТКОВА, руководитель Центра ипотечного кредитования АО Альфа-Банк в Омске:
– Я читала мнения аналитиков, что объем предложений в регионе на рынке вторички сократился в четыре раза.
Александр КАЮКИН:
– Если раньше максимальным объем предложений по квартирам на вторичке был 23 тысячи оферт, то сейчас от 10 до 11 тысяч. Я бы сказал, что объем предложений снизился в 2–2,5 раза. Кстати, то же самое – сокращение предложений, повышение ценника – характерно и для земли под ИЖС, сказалось влияние сельской ипотеки. Рынок коммерческой недвижимости вообще стагнирует. Сейчас квартира может стоить по 60 тысяч рублей за кв.м, а офис в этом же доме – по 40 тысяч за кв.м.
Елена ДЕВЯТКОВА:
– Все уходят в «цифру», отказываются от офисов.
Александр КАЮКИН:
– Если уровень жизни растет, то за ним растут и все сегменты рынка. Какой бы ни был тренд на цифровизацию, если коммерческая недвижимость стоит, а разница между офисом на первом этаже и квартирой на седьмом 50%, это говорит о явном перекосе. Можно сказать, во вторичке уже есть «пузырь» – люди покупают офис и спокойно живут в нем, потому что это дешевле. Перевод из коммерческой недвижимости в жилую очень актуален.
Александр БОЖЕНКО, управляющий директор по ипотеке Банка ВТБ:
– Хочу отметить, что на текущий момент многие банки сохраняют ставки на комфортном уровне, а по ряду программ – снижают. В частности, банк ВТБ в сентябре улучшил условия по ипотеке с господдержкой и семейной ипотеке. Кроме того, дополнительные дисконты доступны заемщикам, которые оформляют сделки в цифровых каналах банка. Возможность снизить ставку по кредиту позволяет получить нашим заемщикам посильный с финансовой точки зрения ежемесячный платеж, ведь для большинства клиентов доступность покупки квартиры определяется в первую очередь именно его размером. Помимо этого, ряд банков дает дополнительные возможности сэкономить при оформлении кредита. К примеру, в ВТБ сегодня можно отказаться от страхования жизни и здоровья на первый год действия ипотечного кредита. Это позволит сэкономить часть семейного бюджета, при этом отказ от страховки не приведет к изменению ставки. Воспользоваться этим предложением клиенты могут до конца 2021 года.
Дмитрий ИЛЬЧЕНКО:
– Ипотека на вторичное жилье в 2021 году продолжает оставаться драйвером рынка в Омске. Это связано с хроническим дефицитом предложения среди новостроек. Выбор объектов на первичном рынке у нас довольно скромный, особенно, по сравнению с другими городами-миллионниками. Но все же предложения от застройщиков есть, и интерес к квартирам в новых домах, конечно, тоже. Доля выдач займов на покупку готовых квартир сейчас составляет порядка 90%. Мы прогнозируем, что до конца года она не изменится.
Алексей ДЕНИСОВ, управляющий банком «Открытие» в Омской области:
– Не думаю, что цены будут сильно расти, предложений на рынке достаточно, численность населения региона падает. Емкость рынка вкладов Омской области упала на 20 млрд рублей. Эти деньги либо ушли на проживание, либо на спекулятивный спрос. Если раньше закупались микроволновками и холодильниками, лишь бы средства не сгорели, то теперь масштаб вырос и речь идет о квартирах.
– Так каковы тогда перспективы вторичного рынка недвижимости? Мы же понимаем, что все завязано на покупательную способность населения.
Татьяна ДЕЛЬ:
– Клиенты все чаще говорят, что недвижимость становится недоступна обычному человеку.
Юлия РУПАСОВА, руководитель группы ипотечного кредитования банка «Открытие» в Омске:
– Согласна. К нам тоже приходят клиенты, им одобряется определенная сумма ипотеки, но они уже не могут на нее купить нужную им квартиру. Ставки по кредитам падают, это действительно выгодно, но доходы-то населения не растут. Два года назад человек мог купить двушку за 2,5 млн рублей, сейчас при том же уровне доходов он уже не может приобрести даже однокомнатную.
Дмитрий ИЛЬЧЕНКО:
– Средний чек по ипотеке на вторичку за год увеличился с 1,7 млн до 2,3 млн рублей. В первую очередь это связано с ростом цен. Омск бьет рекорды: год назад квадратный метр стоил 47 тысяч рублей, сейчас – 66 тысяч рублей. Стоимость жилья сегодня влияет на финансовую нагрузку заемщиков больше, чем ставка по ипотеке. Но интерес к покупке недвижимости в ипотеку у омичей есть. Лучшие результаты показывают те банки, которые могут не только предложить низкие ставки, но и готовы быстро провести сделку. В условиях быстро меняющихся цен на недвижимость этот момент важен для заемщиков.
Татьяна ДЕЛЬ:
– В начале этого года в нашем отделе ипотеки много покупателей отпало. Приведу пример: одобряется ипотека в 1,5-1,8 млн, ранее на эту сумму можно было купить двухкомнатную квартиру – хрущевку в Нефтяниках. Сейчас жилье за эти деньги действительно невозможно найти, потребители уходят обратно в аренду: платить за съем квартиры 12-15 тысяч рублей в месяц реально, а взять ипотеку на 2,5-3 млн уже нет, клиенту просто не одобрят такую сумму в силу его доходов.
Кирилл РЯЗАНОВ:
– Прошлый год был первым за последнее пятилетие, когда не было к ноябрю гигантского роста продаж. Весь рост пришелся на август-сентябрь-октябрь. В декабре еще можно было купить квартиру за 1,2 млн, а после декабря она же стоила 2 млн.
Александр БОЖЕНКО:
– Коллеги наверняка подтвердят, что на рынке стали разбирать квартиры подороже, те, что не нуждаются в дополнительном ремонте. Особенно это касается молодых семей, причем дело скорее не в финансовых затратах, а во временных и моральных. Сегодня к продавцам жилья и застройщикам предъявляются повышенные требования к качеству жилья. Многие омичи выбирают жилье исходя из состояния инфраструктуры и благоустройства района, состояния дома, в котором планируют жить. Да, цены на комфортное жилье в связи с заходом на строительный рынок иногородних компаний будут выше средних по рынку, но в Омске уже сформировался пул клиентов, готовых заплатить чуть больше. Поэтому жилье более высокого класса за разумную цену однозначно будет востребовано.
Дмитрий ИЛЬЧЕНКО:
– Три-четыре года назад более 50% сделок проходили с однушками. Сейчас популярны просторные двухкомнатные квартиры площадью около 60 кв.м. Районы особого значения не имеют, а вот год постройки дома, напротив, очень важен. Жители Омска предпочитают квартиры в домах, построенных после 2000 года.
Татьяна ДЕЛЬ:
– Квартиры, не требующие дополнительных вложений любого рода, действительно очень востребованы. Выкуп и косметический ремонт жилья с последующей перепродажей даже стал отдельным видом бизнеса, не считая устойчивого спроса на него со стороны агентств недвижимости. Сейчас даже убитые квартиры очень выросли в цене, стройматериалы тоже, и это сводит на нет саму идею бюджетной переделки.
Кирилл РЯЗАНОВ:
– Да, я буквально недавно посмотрел один вариант в доме 1933 года постройки, с деревянными перекрытиями, квартира, заметно, со свежим ремонтом. Цена просто космос… На эти деньги год назад можно было купить трехкомнатную в центре.
Елена ДЕВЯТКОВА:
– То что скупали за 1,2 млн до пандемии, сейчас выставляется за 3,5 млн.
– А какого изменения ключевой ставки вы ждете?
Алексей ДЕНИСОВ:
– Дело не в ставке. Оценивая экономику, следует исходить из того, откуда берется сумма на покупку квартиры. Это либо сбережения, либо заемные средства. Две недели назад Гарегин ТОСУНЯН, президент Ассоциации российских банков, объяснил журналистам, что ситуация со сбережениями кардинально изменилась. Если лет десять назад люди копили деньги, по вкладам были адекватные ставки, резких скачков цен не было, не было опасений за экономику страны… То сейчас мы, потребители, не то чтобы с головой ушли в заемную стратегию, но 85% вкладчиков держат на счете до 100 тысяч рублей, 11% – до миллиона рублей и только 4% – более миллиона. То есть у 96%, имеющих сбережения, нет денег ни на покупку квартиры, ни на погашение кредита. А те 4% скорее всего или успели вскочить в последний вагон выгодных предложений по жилью, либо сейчас будут развлекаться поиском вариантов за границей. Что произошло с рынком, когда в прошлом году государство решило поддержать строителей? Ипотека упала на 15% в относительном выражении, цена за квадрат выросла на 100%. Люди вытащили последние деньги. ТОСУНЯН об этом и говорит: все, у населения больше нет средств, нет никаких запасов. В Омском регионе официальная средняя заработная плата – 35-36 тысяч рублей, реальная – 25-26 тысяч. В новых реалиях средний чек по ипотеке – 2,6 млн рублей (а был 1,4 млн два-три года назад, до введения ипотечных программ с господдержкой). Средний срок выплаты уменьшился с 25 до 20 лет. Нагрузка на платеж вырастает в 1,5-2 раза в связи с падением среднего дохода, стоимости рубля и так далее. Что мы имеем? В Омской области просрочка по ипотеке 0,4%, по стране 0,65%. Вроде бы неплохо, но в ближайшие два-три года она начнет расти и народ начнет продавать «инвестиционные» квартиры.
Александр КАЮКИН:
– Да, это занятная тема, но по большому счету, это покупка красивой картинки в телефоне, которая обваливается гораздо быстрее, чем стоимость недвижимости. Я хорошо помню, как в 1998 году можно было заснуть, имея деньги на автомобили, которых на следующий день хватило бы максимум на колеса. 2008 год уронил цены на недвижимость в два раза, и мы этот кризис «ели» четыре года. В 2014-м скачок доллара, и в 2015-м не выдали практически ни одной ипотеки. Какая ипотека, если ставка выросла в два раза?
Александр БОЖЕНКО:
– Конечно, макроэкономические факторы и действия регулятора оказывают существенное влияние. Копить становится невыгодно, а решать жилищные вопросы нужно. Наш банк повышает доступность программ кредитования для заемщиков. В том числе за счет суммирования дисконтов за подачу заявки на ипотеку через личный кабинет интернет-банка или в мобильном приложении ВТБ Онлайн, за использование сервиса электронной регистрации, а также для ряда отдельных категорий заемщиков. При расчете итоговой ставки учитываются также дополнительные дисконты за партнерство с банком от агентств недвижимости. По факту получается, что клиент может получить дополнительную скидку к базовой ставке максимально до 1,4%. Мы отмечаем, что финансовая грамотность населения растет, ипотечных заемщиков отличает высокая платежная дисциплина.
Алексей ДЕНИСОВ:
– Структура банковских сделок действительно очень изменилась. Оборот выдачи ипотечных кредитов большой, а портфель практически не вырос, половина приходится на рефинансирование. В этом году за один месяц в Омской области за 2259 сделок выдали ипотечных кредитов на 5,5 млрд рублей, по эскроу менее 10%.
Александр КАЮКИН:
– Заемщикам важно трезво оценивать риски, прислушиваться к рекомендациям тех же банков, не воспринимать как бизнес то, что им не является, взвешенно подходить к своим доходам. Согласен полностью с ТОСУНЯНОМ: денег у людей больше не стало. Что с этим делать? Деньги раздавать начинать? Мне представляется, что будущее за предпринимателями, возможно, государственными программами, предоставляющими рассрочки на длительное время, паевые какие-то истории. Могут ли сейчас строители позволить себе предоставлять рассрочку на пять лет? Нет. Это говорит о том, что у них недостаточная капитализация, а многие сидят на финансовой игле. Какой следующий шаг для покупателя – пожизненно наследуемая ипотека? При этом людям главное – стабильность, отсутствие неопределенности, тогда есть возможность планировать. Если сделка осуществляется в инвестиционных целях – один расчет, если для жизни – все по-другому. Живешь ведь сейчас. Поэтому сегодня и совершаешь сделку. В долгосрочном периоде, 15-20 лет, скорее всего все станет дороже.
Елена ДЕВЯТКОВА:
– На мой взгляд, не все так пессимистично. Жизнь не останавливается, люди всегда женятся, рожают детей, разводятся, съезжаются, расстаются, и услуги риелторов, услуги банков всегда будут востребованы. Мы, как банк, приспосабливаемся к условиям. Когда была возможность выдавать кредиты с большим первоначальным взносом, с низкими процентами, мы это делали. И сейчас у нас есть инструменты, которые можем предложить. Не могу сказать, что они пользуются взрывным спросом, но они работают для тех, кто не имеет сбережений, но собирается купить жилье. Мы предлагаем вариант выкупа квартиры из-под залога в другом банке, выдаем дополнительные кредиты на ремонт и так далее.
Дмитрий ИЛЬЧЕНКО:
– В 2021 году до 30% увеличилось количество сделок в формате «ипотека на ипотеку». Абсолют Банк в рамках стандартных программ выдает ипотеку на залоговое имущество. Это востребовано, если продается квартира, за которую все еще выплачивается кредит. Например, владельцы решили переехать в другой район или у них появились дети, и им нужна более просторная квартира. В начале апреля наш банк улучшил условия по программе рефинансирования. Теперь заемщик может одновременно снизить ставку по ипотеке и еще получить до одного млн рублей на любые нужды. В итоге за несколько месяцев количество заявок на рефинансирование ипотечных кредитов других банков выросло в два раза.
– Как за время пандемии изменился портрет ипотечного заемщика?
Елена ДЕВЯТКОВА:
– Наверное, в целом значительных изменений не произошло, зарплаты ведь не слишком изменились. Это по-прежнему по большей части клиент, работающий по найму, имеющий стабильный доход, семью с одним-двумя детьми. С другой стороны, появилось больше возможностей для клиентов, которые не могут подтвердить свой доход официально – стало больше заемщиков, которые пользуются программой «по паспорту», то есть без подтверждения дохода.
Алексей ДЕНИСОВ:
– Мне кажется заемщик стал старше – он берет ипотеку для своих детей. Конечно, срок выплаты кредита сократился, ведь времени до пенсии остается все меньше, а надо успеть каждому ребенку купить по квартире.
Юлия РУПАСОВА:
– Но появились и очень молодые заемщики – по 19-20 лет. Они, как правило, заняты в сфере IT, компьютерном дизайне и хорошо зарабатывают. Некоторые заходят в ипотеку вместе с родителями, которые обеспечивают первоначальный взнос.
Елена ДЕВЯТКОВА:
– Учитывая, что сейчас детей заводят примерно в 30 лет, средний возраст заемщика обозначается как раз этим периодом: 30-38 лет.
– Какова доля ИЖС в структуре объема предложений жилья на рынке?
Александр КАЮКИН:
– Около 30%. На такое жилье есть устойчивый спрос. Однако на сегодняшний день качественного предложения нет. Реально есть только пара коттеджных поселков, которые предлагают к продаже различные варианты, но это все вне черты города. Плюс есть различные нюансы с коммуникациями – водоснабжением, газом, канализацией. Можно сказать, что структурного предложения нет. В зоне спроса находятся благоустроенные жилые дома стоимостью до пяти млн рублей, с участком 4-6 соток, подходящие под ипотеку. Таких предложений очень мало. Также пользуются спросом дачи с возможностью прописки для постоянного проживания стоимостью до одного млн рублей.
– Насколько активно используются дистанционные сервисы в ипотеке?
Александр БОЖЕНКО:
– Условия ограничений физических контактов, с которыми столкнулись все в период пандемии, конечно же, способствовали переходу банков на дистанционный формат работы с клиентами, поэтому популярность онлайн-сервисов набирает обороты. К примеру, сегодня подать заявку можно не только в офисе ВТБ, но и через партнеров банка или самостоятельно в личном кабинете интернет-банка или в мобильном приложении ВТБ Онлайн. В банк достаточно совершить один визит для подписания документов. Еще один популярный сервис, востребованный среди клиентов – электронная регистрация права собственности. Данные сервисы не только экономят время, но и дают дополнительный дисконт 0,3% к ставке. Обе скидки можно суммировать.
Дмитрий ИЛЬЧЕНКО:
– Сегодня в омском отделении Абсолют Банка 95% заявок на ипотеку поступает онлайн – от наших партнеров среди риелторов и застройщиков, подключенных к цифровой платформе. Также заявку можно подать на сайте – через сервис «Ипотека под ключ». Полностью увести ипотеку на вторичном рынке в онлайн пока не так просто, как кажется. Во-первых, человеческий фактор: покупатель и продавец чаще всего не готовы провести сделку, не видя друг друга и объект недвижимости. Во-вторых, многие участники сделок пока не готовы к проведению ипотечных сделок с электронной регистрацией. Поскольку мы в основном работаем со вторичкой, то актуален сервис онлайн-оценки недвижимости. Почти 100% заемщиков заказывают ее через сайт: им не надо самим искать надежное аккредитованное агентство. Оценщик проводит процедуру в любое удобное время суток. Отчет по форме банка готов уже через 24 часа, а не через неделю-другую. Также наши клиенты могут продлевать страховку, заказывать любые справки, совершать ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, погашать его досрочно в интернет-банке или мобильном приложении.
Елена ДЕВЯТКОВА:
– Соглашусь с Дмитрием. Возвращаясь к теме межрегиональных приобретений жилья, мы так же сейчас наблюдаем повышенный интерес к таким сделкам. За последние пару месяцев их доля у нас выросла на 20%. Альфа-Банк тоже проводит цифровые, полностью электронные сделки на первичном рынке, покупателям не нужно ездить в регион приобретения для заключения договора, не нужно беспокоиться о порядке сдачи документов на регистрацию. Все происходит дистанционно в цифровом формате. В целом Альфа-Банк – банк для умных и свободных, и свободных, в том числе в формате времени и месте общения с банком. Поэтому цифровой сервис стоит у нас на первом месте. Все этапы, начиная с подачи заявки, заканчивая обслуживанием кредита, может проходить дистанционно.
– Большое спасибо, что поделились с нами информацией, которая наверняка станет полезной для тех, кто планирует в самое ближайшее время решить свой квартирный вопрос или вложиться в недвижимость в инвестиционных целях.
Фото © Александр КАТАЕВ
® При поддержке likado.ru