Какая сделка без агента?

Покупка и продажа квартиры, пожалуй, одно из самых серьёзных испытаний в жизни каждого человека. Здесь столько подводных рифов и течений, что без опытного лоцмана не обойтись. А может ли обычный человек без специальной подготовки успешно провести сделку?

Может, утверждает генеральный директор ООО «ЛЕДОН-НЕДВИЖИМОСТЬ» Александр КАЮКИН, нужно лишь следовать некоторым нехитрым правилам и советам.

Всё начинается с оценки

- Прежде всего, необходимо понять, сколько стоит ваша квартира и что потребуется для того, чтобы её продать, – говорит Александр Геннадьевич. – Существует три наиболее распространённых способа оценки, которые применяет большинство непрофессиональных игроков. Первый сравнительный, когда вы сравниваете выставленные на продажу варианты со своим и делаете соответствующие выводы. Второй позволяет привлечь профессионального оценщика и получить готовый отчёт, а третий в народе называют «мне столько надо». Например, у вас 400 тыс. рублей, а квартира, которую вы хотите приобрести, стоит 3 млн. Путём несложных подсчётов нетрудно понять, что ваш запрос тянет на 2 млн 600 тыс. рублей и т. д.

Советую использовать сравнительный подход, который позволяет в интернете находить варианты, наиболее подходящие по параметрам под вашу квартиру, сделать некий срез и подсчитать среднюю стоимость.

Метод достаточно прост, хотя и не учитывает детализацию. Ведь, не побывав на месте, а только из объявления вы не сможете оценить реальное  состояние квартиры, подъезда, прилегающей территории и т. д. А ещё я рекомендую эти варианты прозванивать на предмет их реальной продажи, чтобы не занизить стоимость своей квартиры. Очень часто дешёвые варианты находятся на этапе бронирования, под авансом, задатком и продолжают рекламироваться до момента совершения сделки. Это нормальная практика, ничего страшного в этом нет.

Реклама и продвижение

После того как вы определились с оценкой своего запроса, с какой ценой вы будете выходить на рынок, нужно умело предложить товар потенциальному покупателю. Таким образом, мы переходим к следующему этапу — реклама и продвижение. И здесь ваша задача – оповестить всех потенциальных приобретателей недвижимости, какой замечательный объект появился на рынке.

Для этого нужно сделать как можно больше хороших фото своей квартиры, составить полное её описание и разместить объявление с фото на всех популярных ресурсах рынка недвижимости. Лично я рекомендую MLSN.RU, Avito.ru, ДомКлик, Omskrielt.сom, Likado.ru. Размещать объявления следует на всех сайтах одновременно, т. к. многие покупатели, как правило, заходят только на один и могут не увидеть ваше предложение.

После того как вы разместили объявление, желательно хотя бы раз в неделю отслеживать его расположение на сайте, как выполняются поисковые запросы. Проблема в том, что объявления очень быстро «проваливаются» вниз и выбывают из рейтинга. Сайты просят деньги за то, чтобы поднять ваше объявление, и мы рекомендуем хотя бы иногда пользоваться этой возможностью. Но самое главное – не ошибиться с ценой. Если цена на квартиру будет слишком завышена, то даже нахождение в топе не гарантирует её быстрой реализации.

Главное — безопасность!

Следующий шаг – это приём звонков. На какие нюансы следует обратить внимание? Во-первых, люди будут звонить тогда, когда им удобно. Во-вторых, много звонков вам поступит от риэлторов. Они будут уверять, что у них есть покупатели на вашу квартиру, и они готовы этих покупателей  привести.

Кто-то говорит принципиальное нет, никаких агентов, кто-то соглашается. Я бы советовал от риэлторов не отказываться, пусть приходят, смотрят. У каждого из них действительно много клиентов, возможно, кто-то из них приведёт «вашего» и вы будете готовы за это заплатить.

Наибольшее количество звонков раздаётся в интервале между 11 и 16 час. Желательно принять максимальное количество звонков, всё это время телефон должен находиться в зоне действия сети. Следующим действием будет показ квартиры потенциальным покупателям. Здесь также существует ряд правил, которых нужно придерживаться.

Первое – это соблюдение безопасности. Вы никогда не знаете, какой человек придёт в вашу квартиру. Поэтому перед показом запишите на листочке ФИО, номер телефона визитёра и храните до совершения сделки. На время показа в квартире не должны находиться только престарелые родители, несовершеннолетние дети, подростки, одинокие женщины. Лучше, если с вашей стороны будут присутствовать несколько человек, даже если в квартире никто не живет.

В квартире должно быть чисто, светло, желательно без домашних животных, агрессивно настроенных по отношению к чужим. Люди по-разному относятся к посторонним запахам и животным, поэтому постарайтесь нивелировать этот момент. Всегда приятно, когда пахнет домашней выпечкой, кофе. Позаботьтесь, чтобы был чистым подъезд, все лампочки горели. Одним словом, чтобы человек, попав в ваше жильё, не испортил первое впечатление.

И ещё совет: уберите из поля зрения все ценные вещи – кошелек, телефон, перчатки, часы, чтобы не провоцировать людей взять что-то на память о вас и вашей квартире. Догнать и отобрать будет практически нереально.

Торгуйтесь взвешенно

- Существует негласное правило: если первый же покупатель соглашается купить вашу квартиру, лучше ему отказать, – советует генеральный директор агентства «ЛЕДОН» Александр Каюкин. – Из этой ситуации следует, что вы занизили цену на свой объект и нужно дождаться второго, третьего покупателя. Найдите вескую причину, чтобы нивелировать этот риск, не принимайте предоплату от первого покупателя. Если появится риэлтор со своим покупателем, то считайте это благом, т. к. часть работы при продаже квартиры он, скорее всего, сделает для вас бесплатно, либо за небольшие деньги.

После того как вы нашли покупателя, можно и поторговаться. Здесь важно выдержать торг: помните, сколько вам нужно получить на руки, и внимательно следите за тем объектом, который вы собираетесь приобретать. Если это обмен – не опускайтесь ниже того уровня, после которого совершить сделку вы уже не сможете. Поэтому торгуйтесь взвешенно, с учётом всех обстоятельств и рисков.

Как только вы пришли к устному соглашению относительно цены, можно переходить к следующему этапу – формализация отношений. Существует три наиболее распространённых способа фиксации  взаимоотношений — это аванс, задаток и «честное купеческое слово». При заключении сделок с недвижимостью не следует верить на слово, даже купеческое, а вот авансом или задатком воспользоваться стоит.

В чём их отличие? Аванс возвратен при отказе любой из сторон. Задаток возвращается при отказе продавца в двойном размере, а покупатель, который внёс задаток и отказался от приобретения квартиры, теряет право требовать задаток вообще. Мы рекомендуем к соглашению о задатке обязательно заключить предварительный договор купли-продажи. Что касается размера задатка, в Омском регионе он составляет от 10 до 50 тыс. рублей, в зависимости от стоимости квартиры. На вопрос, что всё-таки выбрать, отвечу так: если квартиру вы продаёте дёшево или, по крайней мере, так считаете, то – аванс, если дорого, тогда задаток. Ну и, конечно, придётся учесть мнение покупателя, который будет настаивать либо на авансе, либо на задатке с предварительным соглашением.

Обойдёмся без сюрпризов!

После заключения предварительного соглашения начинаем готовить пакет документов. Здесь всё достаточно просто: все покупатели хотят получить гарантию того, что квартира не имеет долгов по коммунальным платежам, а количество зарегистрированных лиц соответствует заявленным. Что в вашей квартире не прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане, лица, находящиеся в местах лишения свободы. Это позволит в будущем избежать неприятных сюрпризов. Всё зависит от того, какие документы у вас потребует покупатель или банк. Какие-то справки сегодня можно получить дистанционно, какие-то только при личном посещении организаций.

Когда пакет документов будет сформирован, вам необходимо согласовать процедуру проведения сделки: определить дату, время, место и т. д. В результате сделки вы окажетесь с определённой суммой на руках, которую в целях безопасности лучше поместить в банк. Постарайтесь проводить сделки с перечислением денежных средств, тогда не придётся озадачиваться проверкой купюр и вопросами безопасности.

И это ещё не всё. После того как все документы подписаны, а деньги переданы, остаётся такой момент, как физическое и юридическое освобождение квартиры. Нужно вынести вещи и сняться с регистрационного учёта. В Омске на освобождение квартиры в среднем отводится 10-14 дней и столько же на снятие с регистрационного учёта.

Вот, собственно, и все действия. Если вы понимаете, что ни времени, ни сил на организацию такого масштабного и ответственного мероприятия у вас нет, всегда можно привлечь специалиста. Он поможет сопроводить сделку, подготовить пакет документов, внести предоплату и т. д. Можно получить полную риэлторскую услугу, а можно часть, либо действовать самостоятельно.

Желаю всем успеха, и постараться избежать ошибок. Ведь речь идёт о самом дорогом имуществе – квартире, потеря которой может привести к самым печальным последствиям.

Информация предоставлена Компанией «ЛЕДОН»