Сегодня рынок ИЖС постепенно созревает для прихода на него банковского кредитования

Чем зажиточней страна, тем большая часть населения проживает в индивидуальных домах. При этом по своему комфорту они ни в чем не уступают многоэтажкам. Для России это одна из целей, к которой надо стремиться.

В развитых странах индивидуальное и малоэтажное строительство – важная составная часть всего строительного процесса. В России тоже строится немало частного жилья, но вот говорить о том, что у нас сложился подобный сегмент, преждевременно. Большинство таких домов сооружается, как придется или как получится. В XXI веке это и архаично, и неэффективно. Но сейчас можно говорить о том, что положение меняется, на рынок выходят проекты индустриального индивидуального домостроения. Если они наберут силы, то уже в скором времени мы можем получить еще один вполне современный строительный сектор.

Вторым номером

В 2018 года в стране построено 28 млн кв.м. индивидуального и малоэтажного жилья. И хотя данные по текущего году еще не подведены, но предварительно можно утверждать, что сооружено будет больше. За 9 месяцев уже введено 20 млн. кв.м. И хотя вроде бы это не так уж и мало, но надо намного больше, ведь по данным ВЦИОМа, 66% россиян хотело бы жить в собственных домах. Но, по словам вице-президент ассоциации НОСТРОЙ Антона Мороза, таких возможностей в стране на данный момент нет, это и дорого и не подготовлена соответствующая инфраструктура. И пока многоэтажное строительство по всем параметрам превосходит малоэтажное.

То, что это неправильно, хотя с большим опозданием, стали понимать и власти. Минстрой готовит программу по развитию в стране ИЖС. Как рассказывает Антон Мороз, она будет иметь целый ряд основных направлений: комплексное развитие территории застройки; территориальное планирование; создание региональных программ ИЖС; централизованное обеспечение инженерными сетями, формирование банка типовых проектов, разработка стандартов кредитования с господдержкой. Отдельным пунктом — стимулирование развития индустриального домостроения и производства стройматериалов для этого сектора. Сегодня для многих регионов это серьезная проблема, приходится их завозить издалека, а это увеличивает себестоимость строительства.

Но этим перечнем нерешенные вопросы не исчерпываются. Остро стоит проблема нехватки квалифицированных строителей, строительные компании неохотно идут в этот сектор, их отпугивает медленный оборот денег, недостаточные объемы работ.

В итоге мы имеем на сегодняшний день целый спектр разнородных проблем, которые соединившись в один узел, затрудняет развитие ИЖС в стране.

Финансовая блокада

Отдельный вопрос – финансирование ИЖС. Для многих желающих построить свой дом – это становится непреодолимым препятствием. Сами кредиты очень дорогие, не меньше 13% годовых, так банки еще их не дают. Они считают, что кредитование такого строительства несет в себе чересчур большие риски.

Руководитель направления подразделения «Развитие ипотечного рынка» АО «ДОМ.РФ» Илья Иванов перечисляет их: будущие домовладельцы редко обращаются к специализированным, профессиональным компаниям, предпочитая случайные бригады; не прибегают к услугам архитекторов, зачастую сами выступая в их роли. Недостаточно развито территориальное планирование таких поселков. Все это ведет к тому, что такая недвижимость пользуется слабым спросом на вторичным рынке, а значит, кредитной организации будет сложно реализовать свой залог.

Если кардинально не поменять ситуацию, то банковские кредиты в этот сектор еще долго не придут, прогнозирует Илья Иванов. Что нужно менять? На рынок должна прийти стандартизация, при этом сами проекты должны быть массовыми и типовыми с набором требований к инфраструктуре. Банки должны получить контроль за использованием денег, что позволит снизить для них риски. Сегодня рынок постепенно созревает для прихода на него банковского кредитования, констатирует эксперт. Спрос на индивидуальное жилье большой и не удовлетворенный, так как нет для этого соответствующих финансовых инструментов. В каком-то смысле получается заколдованный круг, который нужно как можно скорей разорвать. Возможности для этого появляется все больше, но о прорыве финансовой блокады этого рынка говорить преждевременно.

Прорыв блокады

То, что блокаду можно прорвать, свидетельствует имеющий в России успешный опыт. Есть целый регион, который на протяжении уже четверть века успешно развивает ИЖС. Как рассказывает Антон Иванов, генеральный директор «Белгородской ипотечной корпорации» рецепт успеха в трех ключевых факторах: финансовая поддержка населения; наличие собственного земельного фонда; централизованное создание инженерной инфраструктуры. Без этой «святой троицы» ничего не получается, подчеркивает Антон Иванов.

А что получилось? За четверть века возведено свыше 16 млн. кв.м, появилось 18 микрорайонов, состоящих из индивидуальных домов. В Белгородской области 85% строящего жилья – это частные домовладения.

Это не означает, что на Белгородчине решены все вопросы. Накопленный за долгие 25 лет реализации проекта опыт позволяет сделать ряд важный выводов. Очень мешает разрозненность строительства, нужен централизованный оператор. Его наличие позволяет увязывать градостроительное планирование с зонами застройки ИЖС. А это крайне важно, так как выясняется, что хотя мы живем в самой большой по территории стране, у регионов нет площадок под индивидуальное строительство. И что еще крайне актуально – требуются самые передовые технологии для снижения себестоимости возведения объектов.

Теперь еще и панели и модули от «КНАУФ»

К счастью такие передовые технологии появляются. Недавно в подмосковном Красногорске заработал завод по выпуску модулей для индивидуального и малоэтажного строительства. Принадлежит предприятие компании «Новый дом», которая является дочерней фирмой известного немецкого производителя строительных материалов «КНАУФ».

Как говорит Михаил Гец, генеральный директор «Нового дома», для «КНАУФ» это первый опыт работы на рынке малоэтажного строительства. Одновременно проект осуществляется в ФРГ, Австрии и России. Причем, именно в нашей стране появился первый такой завод. Он может выпускать 16 тыс. кв. м. зданий в год, а объем инвестиций составил 6,5 млн евро.

Предприятие способно производить как панели, так и целые модули. Хотя продукция типовая, но это не синоним однообразной. Завод полностью изготавливает стену, но с разной облицовкой.

По словам генерального директора, есть интерес к его продукции не только со стороны жилищного сектора, но и тех, кто строит общественные здания до четырех этажей без их дополнительного усиления. А большой спрос рождает новые предложения, появляются новые изделия. Что очень важно – степень локализации составляет 98%, то есть, практически все компоненты производятся в России.

Поставляемые комплекты обладают высокой степенью готовностью, бригаде монтажников остается только соединить разные детали и части.

Хотя компания поставляет свою продукцию на рынок совсем недавно, но уже наметился определенный спрос. Более всего востребованы одно-двухэтажные строения от 80 до 200 кв.м. Сегодня производится 8 типов домов, но, как обещает Михаил Гец, если возникнет потребность, их число возрастет. При этом девелоперов привлекает быстрота и технологичность процесса сборки. И хотя цены не ниже, чем у обычных домов, но благодаря массовости, использовать продукцию компании выгодно.

С миру по нитке набрали на целый дом

Своим путем пошли в других компаниях. По словам руководителя проекта ГК Технониколь Андрея Банова, были изучены в мире лучшие практики в области ИЖС и на их основе подготовлен набор стандартных решений для строительных бригад. Было решено сконцентрироваться на каркасных домах.

В итоге появились энергоэффективные дома класса, А и, А+.

Еще один проект предлагает компания Xella. В качестве основы для домостроения ею был выбран такой популярный сегодня материал, как газобетон. Инженер-конструктор Павел Кляр прогнозирует, что дома из него окажутся весьма популярными.

Разумеется, технологий, как и типов домов для ИЖС значительно больше, мы лишь хотели показать, что в этом плане Россия отнюдь не целина, а все больше компаний, производителей предлагают свои продукты. Остается лишь создать благоприятные условия для того, чтобы резко возросли возможности их использования. Как это сделать, в целом известно, как всегда самое трудное – это процесс реализации.

Источник: https://дом.рф