«Хочу свою!» Как не разбить мечту о квартире о подводные камни ипотеки?

Банки наперегонки снижают ставки по ипотеке, а омский рынок недвижимости преподносит сюрпризы: внезапно по итогам первого полугодия Омск вышел на 3 место в стране по росту спроса на покупку жилья! Но правда ли сейчас самое время для того, чтобы начать собственную «ипотечную историю»?

На вопросы читателей «Комсомольской правды», связанные с жилищным кредитованием, отвечает Дмитрий Ильченко, руководитель «Абсолют Банка» в Омске.

Обратилась в пару банков за кредитом. Мне нужно 2 млн рублей для покупки квартиры. Хотела взять на 10 лет, но мне сказали и в том и в другом банке, что на 10 лет такую сумму не одобрят, максимум 1,5 млн рублей. А если мне все же нужно 2 млн, то надо брать ипотеку на 15, а то и 20 лет. Почему так? Ведь переплата получается больше. С меня хотят получить побольше денег? Ольга.

Ольга, банки ориентируются на ваш реальный финансовый доход и сумму ежемесячного платежа при рассмотрении заявки и согласовании срока кредита. Причем делают это с прицелом на несколько лет вперед. Чем меньше срок кредита, тем больше ежемесячный ипотечный платеж, выше финансовая нагрузка на заемщика. Если срок кредита больше, то, соответственно, ежемесячный платеж меньше. Именно поэтому банки нередко согласовывают разные суммы на разные сроки. Очевидной проблемы в том, чтобы взять ипотеку не на 10, а на 15 или 20 лет, нет. Если с финансами все будет хорошо, вы просто будете закрывать кредит досрочно и тем самым уменьшите переплату. Если обстоятельства вдруг изменятся , то вернетесь к более легкому, с точки зрения финансовой нагрузки графику платежей.

Хотим купить квартиру и машину. Если делать первоначальный взнос 20% от стоимости квартиры, то на машину хватит, а если дотянуть его до 50%, то нет, и придется брать автокредит. Насколько выгоднее будет ставка по ипотеке при первоначальном взносе 50%, а не 20%? Алексей.

Алексей, что касается «Абсолют Банка», то у нас ставка по ипотеке не зависит от размера первоначального взноса. Поэтому в вашей ситуации я бы выбрал при покупке квартиры минимально возможный первоначальный взнос – 20%. Ставки по ипотеке ниже, чем по потребительским или автомобильным кредитам.

У нас год назад родился второй ребенок, есть право на маткапитал. Можно ли его использовать как первоначальный взнос при покупке квартиры в ипотеку? Эльмира.

Эльмира, прежде всего, хочу обратить внимание на программу «Детская ипотека», под ее условия вы как раз попадаете. У нас по ней ставка снижена дополнительно с 6% годовых до 5,24% годовых. Да, по «Детской ипотеке» можно купить жилье только в новостройках, но никто не мешает купить квартиру в доме с высокой степенью готовности или даже в сданном доме. В этом случае вы сможете использовать маткапитал в качестве части первоначального взноса, при этом сумма собственных средств должна быть не менее 10%. Кстати, это пока довольно редкая возможность на ипотечном рынке, в большинстве случаев банки не засчитывают маткапитал в первоначальный взнос. Если все же вы остановите выбор на вторичном жилье, то ставка будет стандартная – от 9,74% годовых, при этом у нас вы тоже сможете «зашить» маткапитал в первоначальный взнос (главное, чтобы собственных денег было 10% от стоимости квартиры).

Я работаю в такси. Справку 2 НДФЛ предоставить не смогу, только справку по форме банка. Она подойдет для ипотеки? Будет ли при этом ставка выше? Петр.

Петр, да, у нас подтвердить свой доход вы можете не только справкой 2-НДФЛ, но и справкой по форме банка. Процентная ставка при этом не повышается.

Взяли два года назад ипотеку, сейчас, к сожалению, думаем о разводе. Один из вариантов решения ситуации с ипотекой – заключение брачного контракта и изменение права собственности. Это возможно? Светлана.

Светлана, в каждом банке существуют свои нюансы для решения таких вопросов. Что касается «Абсолют Банка», то изменение права собственности, как при разводе, так и при заключении брачного контракта, допустимо, цена вопроса — 10 тысяч рублей.

Насколько выгодно приобретать в ипотеку апартаменты? Обычно они стоят дешевле квартир. Костя.

Костя, вы правы, стоимость квадратного метра в апартаментах действительно ниже, чем в обычных квартирах. В среднем разница составляет 10-30%. Но стоит учитывать, что в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, только временную, сроком до 5 лет. Однако ее можно продлевать неограниченное количество раз. Тарифы на воду, отопление и газ в апартаментах такие же, дороже обходится только электричество. Но при более низкой стоимости квадратного метра для многих покупателей это несущественный фактор. Мне кажется, покупка апартаментов оправдана в том случае, если вас устраивают цена, расположение объекта и не волнует отсутствие постоянной регистрации.

Уже года три не могу решиться купить собственную квартиру. Ипотека страшит тем, что переплачу много денег из-за процентов, и это означает, что придется лет на дцать связать себя с Омском. Но от аренды я уже тоже устала! Плачу 18 тысяч рублей в месяц, а ни ремонт нормальный сделать в квартире, ни собаку завести, и хозяин еще повышать оплату хочет. Ангелина.

Ангелина, ваш арендный платеж уже практически равен среднему ежемесячному платежу по ипотеке в Омске. Так что, на мой взгляд, разумно приобрести собственную квартиру и вкладываться в нее. Да, ипотека – это проценты, но вы можете получать налоговый и ипотечный вычеты, а это снизит финансовую нагрузку. Что касается отсутствия социальной мобильности из-за ипотеки и привязки к городу, где у вас квартира, то это не так. Сейчас можно продавать залоговое имущество. Более того, вполне реально оформить «ипотеку на ипотеку», такая программа есть у нас в банке, и она пользуется высоким спросом. Ставка по ней точно такая же, как по стандартным программам. Единственное отличие – заемщику нужно подтвердить доходы не за 6 месяцев, а за год.

Почему в разных страховых на одну и ту же квартиру получается разная сумма страховки? Узнавала в одной – 7 тысяч. В другой насчитали 14, в третьей вообще 30. Когда покупаешь квартиру в ипотеку, надо ли страховать ее на всю стоимость или только на сумму ипотечного кредита, то есть долга банку? Екатерина.

Екатерина, как правило, страховая сумма равна размеру кредита плюс 10%. Но довольно часто заемщики по своей инициативе страхуют жилье на полную стоимость – чтобы защитить от рисков вложенные в квартиру собственные средства. Что касается разной стоимости страховых полисов, то здесь надо сравнить, что в них входит. Более дешевый полис может не покрывать ряд ситуаций, например гражданскую ответственность при случайном повреждении чужого имущества, и тогда владельцу жилья придется решать проблемы за собственный счет.

Сын получил право на сертификат НИС. Обратились за военной ипотекой в один из банков, но там тянут процесс. Ждем ответа по заявке уже больше двух недель! А срок действия сертификата заканчивается через месяц! Если мы обратимся к вам, то реально ли успеть зарегистрировать сделку? Надежда.

Надежда, в случае с военной ипотекой очень важно выбирать банк, который обладает большим опытом проведения таких сделок. Тогда все сложится. Во-первых, такие сделки должны проходить оперативно, чтобы срок действия сертификата не закончился. Во-вторых, важно, чтобы банк мог вести процессы по максимуму в режиме онлайн, по доверенности, ведь владельцу сертификата нелегко отпрашиваться со службы. Что касается «Абсолют Банка», то у нас вы можете подать заявку на ипотеку дистанционно, без визита в банк, через риелтора или застройщика. Ответ от банка вы получите уже через 15-30 минут. Если с квартирой вы определились и документы по ней готовы, то на сделку можно выйти уже на следующий день. Напомню, что сейчас у нас ставка по военной ипотеке составляет 10,6% годовых. Максимальная сумма займа с добавлением «обычной» ипотеки – 2 862 500 рублей, без использования – 2,29 млн рублей, купить можно квартиру не только в строящемся доме, но и в готовом.

Я могу тратить на оплату жилищного кредита около 20 тысяч рублей в месяц, не больше. На какую сумму кредита в этом случае я могу рассчитывать? Первоначальный взнос у меня есть – примерно 600 тысяч рублей. Мне 33 года. Борис.

Борис, с учетом этих параметров, скорее всего, вы можете взять кредит на сумму 2 млн рублей на срок 20 лет. Но лучше всего подать заявку на кредит и получить точный результат. Это совершенно бесплатно, очень быстро и сразу дает ориентир, – на что рассчитывать.

Я брала два года назад ипотеку по ставке 12,8% годовых. Есть ли смысл ее рефинансировать? Рената.

Рената, рефинансирование ипотеки выгодно при минимальной разнице между ставками от 1,5 п.п, а лучше – от 2 п.п. В этом случае расходы на оформление документов, страховку не съедают сэкономленные деньги. Сегодня средняя рыночная ставка по рефинансированию ипотеки в Воронеже держится на уровне 10,5% годовых, поэтому необходимо очень тщательно просчитать выгоду именно в вашем случае. Советуем подать заявку и все выяснить. Это совершенно бесплатно и быстро.

Мы оформили у вас ипотеку, нам все понравилось. Теперь брат хочет купить квартиру, но он живет в Томске, и квартира в этом же городе. А у вас там отделения нет. Заявку на ипотеку подавать бесполезно? Игорь.

Игорь, в Томске у нас офиса нет, но зато там мы активно работаем с партнерами среди агентств недвижимости, и дистанционная сделка вполне возможна! Расстояние никак не повлияет на ставку и прочие условия, заявку рассмотрим за обычные для нас 15-30 минут. А на сделку при одобрении кредита сможете выйти за сутки.

Много ли документов надо собрать, чтобы подать заявку на ипотеку в вашем банке? Виктор.

Виктор, из документов для подачи заявки нужны справка о доходах 2НДФЛ или по форме банка, анкета, паспорт, копия трудовой книжки или трудового договора. Также возможно оформление ипотеки только по паспорту.

Есть ли смысл покупать квартиру в новостройке в ипотеку, а потом перепродавать ее по более высокой цене? Или чтобы сдавать в аренду? Геннадий.

Геннадий, покупка квартир в новостройках для последующей перепродажи после ввода в эксплуатацию – это всегда риск. А уж тем более когда речь идет об ипотеке, поскольку в первые годы большая часть платежа приходится на проценты, а не на основную сумму кредита. Не так уж легко предсказать, где цены вырастут, а где нет. Кроме того, при продаже квартиры, которой вы владеете меньше пяти лет, надо будет заплатить налог 13%. Если речь идет о сдаче в аренду, то, во-первых, при ипотеке этот момент важно заранее согласовать с банком и со страховой компанией (скорее всего, полис после этого закономерно подорожает). Во-вторых, рынок аренды в Омске в последние 3 года «просел», спрос упал на 15-20%, найти платежеспособного и ответственного съемщика все сложнее. Поэтому, безусловно, лучше покупать квартиру в ипотеку тогда, когда вы хотите улучшить жилищные условия для себя или своих близких.

Супруга скоро уйдет в декрет, а у нас ипотечная квартира. Понятно, что доходы уменьшатся. Мы сможем взять ипотечные каникулы? Максим.

Максим, согласно закону, ипотечные каникулы предоставляются заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию. Причем это должно быть подтверждено документально. Срок действия ипотечных каникул – не более 6 месяцев. За время действия кредита они будут предоставляться всего один раз. Если вы сможете документально подтвердить, что из-за декретного отпуска совокупный доход семьи уменьшился на 30%, то, конечно, каникулы вам предоставят.

Собираюсь покупать квартиру, без ипотеки не обойтись. Посмотрела на ставки у банков – в целом все одно и то же. Куда обращаться, на что ориентироваться? Не хочется тратиться свое время понапрасну, хочется уже поскорее обзавестись своим жильем. Юлия.

Юлия, вы совершенно правы – в среднем по рынку ипотечные ставки держатся на одном и том же уровне, плюс-минус 0,5-1,0 п.п. Самые соблазнительно низкие ставки чаще всего оказываются маркетинговыми уловками с множеством подводных камней. Если вы собираетесь оформлять ипотеку, то мой совет – выбирайте среди топ-10 ведущих ипотечных банков. Важно, чтобы банк не только предлагал конкурентную ставку, но и не тянул с одобрением заявки. Сегодня есть кредитные организации, способные дать решение уже спустя 15-25 минут, но чаще всего ожидание затягивается на несколько дней. Еще важнее – скорость выхода на сделку. Выбирайте тот банк, который будет готов в течение одного дня помочь вам заключить сделку. Это не только чисто психологически комфортнее. В условиях растущих цен на жилье в Омске важно успеть поймать тот вариант жилья, который устраивает по качеству и цене.

Также важно умение банка работать с нестандартными ипотечными сделками и предлагать гибкие условия. Это имеет значение, потому что, по статистике, почти две трети сделок с недвижимостью в Омской области проходят в формате обменных цепочек, а не чистой продажи. В этих случаях хорошим подспорьем становятся ипотечные кредиты на залоговое имущество, дистанционные сделки между городами, возможность использовать маткапитал в качестве части первоначального взноса.

Вижу, что ставки по ипотеке все меньше и меньше в последнее время. До какого предела они будут снижаться, когда можно будет купить квартиру в ипотеку на минимуме ставок? Дмитрий.

Дмитрий, действительно, ведущие ипотечные банки снижают ставки по ипотеке вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ. Если в начале года средняя рыночная ставка в Омске держалась на уровне 10,5% годовых, то сейчас она приблизилась к 10,2% годовых. Можно найти реальные, работающие, а не маркетинговые предложения со ставкой от 9,74% годовых. Если ключевая ставка ЦБ РФ продолжит снижение, то есть все шансы, что к концу года средняя рыночная ставка по ипотеке снова достигнет исторического минимума – 9,6% годовых. Однако если купить квартиру надо и накоплен первоначальный взнос в размере хотя бы 20% от стоимости квартиры, то я бы не советовал выжидать. Цены на недвижимость в Омске, как и по всей стране, растут! С начала года средняя стоимость квадратного метра в столице Прииртышья увеличилась почти на 6%, и процесс продолжается. Мы прогнозируем, что до конца года стоимость жилья вырастет еще на 5-7%. Разница между ставками в 0,25 и даже 0,5 п.п. не сможет компенсировать финансовую нагрузку из-за роста стоимости квадратного метра. И, конечно, советую помнить: период с октября по декабря – высокий сезон. А значит, сложнее будет поймать оптимальные по цене и качеству варианты, а также получить скидку.

Источник: https://www.omsk.kp.ru