Что влияет на стоимость жилья?

При продаже своей квартиры возникает множество вопросов, один из которых является главным — что влияет на стоимость жилья? Самостоятельно анализируя аналогичные предложения на рынке недвижимости, не просто ориентироваться в особенностях ценообразования. Как правило, грамотными специалистами в этом вопросе считаются риэлторы и квалифицированные оценщики недвижимости.

Главным фактором, влияющим на рыночную стоимость жилья, считается экономическое положение в стране в целом. Решающее значение имеет местоположение жилья. Кроме того, местоположение — это целый комплекс факторов, которые считаются весомыми аргументами при выборе своего жилья: это развитая инфраструктура (близость магазинов и больниц, образовательных и детских учреждений, торговых и развлекательных центров), наличие и доступность транспортных узлов, близость к центру и социальная благополучность района. Например, квартира на окраине или в промышленном районе дешевле аналогичной квартиры в центре, но, допустим, расположенные рядом с жилищем маршрутные тупики и зеленые зоны (парк, пруд, сквер или лесной массив) повышают ее стоимость, так как многие покупатели учитывают такой фактор, как экологическая обстановка района, где находится объект недвижимости. В последнее время для некоторых покупателей факт близости транспортных развязок не так важен, так как многие горожане имеют свой личный транспорт, считая, что удаленность от магистралей большим преимуществом, поэтому такой фактор, как близкое расположение транспортных сообщений, не существенно отразится на цене недвижимости.

На стоимость квартиры влияет площадь квартиры, то есть чем больше квартира, тем она дороже, но, например, небольшая квартира в новом доме и в хорошем районе будет дороже, чем квартира с большей площадью без ремонта и расположенная на окраине.

Важный фактор при выборе квартиры — планировка. Изолированность жилых комнат, большая кухня, высота потолков, раздельный санузел, просторный коридор, выход окон квартиры на две стороны, наличие хозяйственных комнат и лоджии (балкона) увеличивают стоимость жилья.

Состояние квартиры также увеличивает стоимость и срок продажи квартиры, так как, во-первых, хороший ремонт — это комфорт; во-вторых — благоустроенное, чистое и красивое жильё производит лучшее впечатление на покупателей. Пользуются спросом улучшенные планировки, где встроенные кухни и новое отопительное оборудование. Наличие систем интернета и кабельного телевидения, счетчиков учета газа и воды считается существенным плюсом при выборе квартиры. Необходимо с самого начала при знакомстве с квартирой обратить внимание не только на текущий косметический ремонт, но и на состояние систем канализации, отопления, водоснабжения, на надежность проводки. Зачастую на многих покупателей общий ремонт квартиры влияет незначительно, т.к. хотят сделать новый ремонт по своему усмотрению и вкусу. Но состояние перепланировки, инженерных коммуникаций, стяжки пола и наличие пластиковых окон по-прежнему значительно увеличивают стоимость квартиры. А вот при самостоятельном определении стоимости элитных квартир с индивидуальным ремонтом, находящихся в нетиповых жилых домах, стоит обратиться в профессиональное агентство недвижимости, так как можно ошибиться.

Очень важным фактором, влияющим на ценообразование жилья, является состояние дома, в котором расположена квартира, т.е. тип дома, год постройки, типовые планировки квартир в нём и возможные дефекты самого дома. Кирпичные дома ценятся больше, чем панельные. Здесь также все неоднозначно: с одной стороны, новостройки лучше, чище и комфортней, чем дома, построенные в советские времена; с другой — некоторые покупатели осознанно предпочитают квартиры в «сталинских» домах из-за простора и высоких потолков. Также и прошедшие реставрацию старинные дома по причине своего исторического назначения имеют не только особую атмосферу, но и высокую стоимость. Хотя деревянные перекрытия в старых домах не являются плюсом при выборе жилья. Но в любом случае, при любом возрасте дома, грязный подъезд, протекающая крыша, не запирающиеся входные двери, разрисованные стены, неработающий домофон влияют на общее впечатление при выборе квартиры.

Юридическая история недвижимости напрямую влияет на стоимость жилья. Например, частые перепродажи, срочная продажа, слишком низкая цена квартиры, проблемы с документами, связанные с наличием неблагонадежных собственников, состоящих на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, а также аварийность дома, наличие незаконной перепланировки или обременения у собственника жилья вызывают сомнение. На ликвидность объекта влияет и тот факт, когда жилплощадь поделена на доли, а согласия на продажу между собственниками нет. Наличие недееспособных или несовершеннолетних детей также связано с дополнительными проблемами и увеличением срока продажи. Квартира считается идеальной в случае, если она имеет одного собственника, совершенно новая и не требует варианта обмена, поэтому способ реализации квартиры также влияет на формирование ее стоимости. А продать такую квартиру можно быстро даже при завышенной цене.

Расположение квартиры внутри дома, то есть этажность квартиры и положение ее на лестничной площадке — еще один фактор, влияющий на стоимость квартиры. Небольшое количество квартир на площадке считается большим плюсом. Первый и последний этаж традиционно считаются менее привлекательными. Угловые квартиры также значительно дешевле.

Такой дополнительный фактор, как наличие магазина (или ресторана) на первом этаже или проблемных соседей, может снизить стоимость квартиры. Социальная неблагонадежность соседей, шум, запахи — очень большой минус. Но ухоженный двор, где есть детская площадка, клумбы с цветами, автостоянка, гаражи, благоприятный вид из окна и другие блага цивилизации производят благоприятное впечатление и, следовательно, становятся важным доводом при выборе квартиры.

Всё это множество объективных и субъективных факторов оказывает значительное влияние на определение стоимости квартиры, но рыночная стоимость, определенная оценщиком, не может быть неизменной при любых обстоятельствах, поэтому озвученная цифра для первоначальных переговоров с покупателем носит лишь рекомендательный характер.

Информация предоставлена АН «Доверие»