Галина ФАДЕЕВА: «Наша программа экономит средства жителей и обеспечивает полную прозрачность капремонта»

Благодаря введению расчетных предельных цен по видам работ, программа Сибирского центра ценообразования стала ключевым инструментом подготовки к проведению капремонта многоквартирных домов в стране.

Рассказывает генеральный директор центра Галина Фадеева.

– Галина Васильевна, скажите, что заставило Ваш коллектив разработать программу капитального ремонта многоквартирных домов?

– Глобальный экономический кризис потребовал радикального изменения в подходе к определению сметной стоимости капитального ремонта на научной основе. В условиях резкого сокращения платежеспособности населения и отсутствия инвесторов на проведение капитального ремонта МКД наш центр ценообразования по поручению Министерства строительства Омской области взял на себя задачу разработать финансово-экономическую модель минимального размера допустимого взноса собственников помещений на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах.

НАША СПРАВКА: Галина Васильевна Фадеева – генеральный директор ЗАО «Сибирский центр ценообразования в строительстве, промышленности и энергетике», доктор экономических наук, профессор, заслуженный экономист России, почетный строитель России.

– Такие разработки были раньше?

– До настоящего времени отсутствовало комплексное теоретическое осмысление понятия единого информационного пространства применительно к теме капитального ремонта МКД. В связи с этим была проделана огромная подготовительная работа по теоретической и практической информации, публикуемой на сайте, а основной достоверностью результатов исследования послужило информационное обеспечение проектировщиков, сметчиков, управляющих компаний, инженеров-строителей, где выявлялись новые нестандартные источники информации по практически выполненному ремонту на объектах-аналогах.

– С чего Вы начали работу?

– Главным моментом было скомпоновать информационную базу исследований имеющихся домов на территории Омской области. По предварительной информации Минстроя, их насчитывалось 70 000. Нами было проведено обследование всех многоквартирных домов, находящихся на территории Омской области. Так как полученная предварительная исходная информация от управляющих компаний была неполной и недостоверной по общей жилой и нежилой площади, мы решили приступить к физическому обследованию домов.

Была проведена крупномасштабная работа, что позволило оптимизировать учет жилой площади, т. к., по предварительным данным, многие дома либо отсутствовали по указанному адресу, либо на их месте находились детские сады, больницы и т. д. В результате обследования на территории Омска оказалось 5 384 дома, а в районах Омской области – 2 685 домов.

– Почему Вы не запросили данные в Бюро технической инвентаризации?

– Воспользоваться данными БТИ можно только за отдельную плату и только по отдельным позициям: общая и жилая площадь, год ввода в эксплуатацию. Площадь стен, по данным БТИ, не указывает количество метров межпанельных швов, подлежащих ремонту, дверных и оконных проемов, площадь балконов и лоджий указаны в горизонтальном плане, а при ремонте необходимо указать в вертикальном.

По нормам БТИ не указаны тип, длина, размер инженерных сетей. В разделе «Кровля» не указаны объемы деревянных конструкций (стропил, обрешетки, системы водоотведения). Поэтому центром была принята стратегия физического обследования конструктивов домов с подсчетом объемов работ. Мы выявили нестандартные источники информации по объектам-аналогам, по которым имеется банк данных по объемам, подлежащим капитальному ремонту.

Были рассмотрены теоретические и методические аспекты разработки и применения укрупненных показателей стоимости строительства – сметные нормативы и сформированы справочники укрупненных показателей стоимости строительства.

– Эти сложные нормативы, разработанные Вашим центром, кто-то еще пытался разрабатывать?

– Сметные нормативы разработаны нашим центром ценообразования впервые в России для применения в расчетах по капитальному ремонту МКД в Омской области. Они утверждены комиссией по ценообразованию при правительстве Омской области, рассмотрены и рекомендованы к применению в Омской области ФАУ «Федеральный центр по ценообразованию в строительстве и промышленных материалах». Укрупненные сметные нормативы для капитального ремонта МКД отражают все затраты, возникающие при производстве капитального ремонта.

– Что из себя представляют укрупненные сметные нормативы?

– Укрупненные сметные нормативы выполнены в виде сметных расчетов ресурсным методом, включающие в свой состав размер оплаты труда, эксплуатацию механизмов, ресурсы, инновационные передовые технологии, материалы, оборудование. Деловые связи с коллегами из других регионов позволили внести корректировку в Омскую базу данных по капитальному ремонту МКД, внедрить новые энергоэффективные информационные технологии.

– Вы можете рассказать, как по Вашим нормативам определить, например, стоимость капитального ремонта кровли?

– Кровля – это конструктив, и на основании сметной стоимости капитального ремонта конструктивов можно определить стоимость ремонта всего дома в целом. Например, при капремонте выполняется замена крыши, предположим, на покрытие из металлочерепицы. Сюда входят демонтажные работы, устройство пароизоляции, покрытие черепицей, устройство слуховых окон, вентиляционных шахт и др. В нормативе указано количество чел./час., машин и материалов из расчета на 1 кв. м площади.

Особую важную практическую значимость при определении оценочной стоимости конструктива с учетом экономической эффективности имеет введение нормативных сроков эксплуатации конструктивных элементов дома. Например, если дом можно эксплуатировать 125 лет, а он эксплуатировался уже 80 лет, то нет необходимости планировать количество ремонтов за 80 лет с начала ввода здания, а только на (125-80) 45 лет, т. е. необходимо заменить трубы 1 либо 2 раза, с учетом срока службы 30 лет.

– Как я понимаю здесь можно осуществлять полный контроль за расходованием средств, направленных на капитальный ремонт, т. е. коррупция исключается?

– Да, программой выявлены приоритетные задачи, направленные на систему мер по контролю за целенаправленным расходованием средств населения. Например, приходит старший по дому и спрашивает: «Сколько стоит замена кровли по такому-то адресу?» Мы нажимаем кнопку в программе и показываем – 2 млн руб. А в ответ звучит: «У меня запросили 2 800 млн».

– Как определяется сумма минимального взноса на капитальный ремонт жилого дома?

– Расчет допустимого минимального взноса на капитальный ремонт произведен на основании минимальных затрат по каждому конструктиву и в целом на дом поадресно из расчета на 1 кв. м жилой площади, с учетом оставшейся продолжительности срока жизни дома. Это непростой расчет, но эффективный. Также по нашей программе можно очень точно рассчитать ОДН.

– Сколько специалистов центра участвовало в разработке программы?

– 60 специалистов трудились над разработкой этой программы весь 2013 год. Кроме того, принимали участие строители, управляющие компании, проектные организации и, конечно же, Минстрой Омской области.

– Как собирались исходные данные по районам Омской области?

– Такой вопрос мне задавали руководители Госфонда реформирования ЖКХ в Москве. Я ответила: «Карта Омской области была разбита на секторы. За каждым сектором была закреплена группа специалистов. Каждый глава района ждал их в назначенное время, давал поручение своим сотрудникам, и так совместно шла работа по каждому дому».

Госфондом было вынесено решение выполнить эту работу на уровне государства для всех субъектов федерации, и мы выиграли конкурс.

Отличие данной программы проведения процесса капитального ремонта в том, что осуществляется декомпозиция процесса капитального ремонта до конкретных операций, учтенных сметными нормативами, на осуществление которых устанавливаются научно-измеримые значения ресурсов с указанием ГОСТов, типа и нормы времени исполнения.

Особая практическая значимость нашей методики заключаются в введении расчетных предельных цен по видам работ. Это позволяет на региональном уровне управлять экономикой средств населения, направленных на инвестиции по капитальному ремонту в виде взноса, в возможности последовательно планировать стоимость капитального ремонта, управлять процессом его проведения.

– В преддверии выборов мэра и горсовета не могу не задать вопрос. Каково Ваше отношение к предстоящим выборам и политической обстановке в целом?

– Жизнь сейчас очень сложная, но, я считаю, каждый должен заниматься своим делом, политики – политикой, а я – профессионал в своей сфере, люблю свою работу, и заниматься политикой у меня нет времени и желания. Что касается выборов, я полагаю, что мэром должен стать либо инженер-строитель, либо инженер-гидротехник.

Пользуясь возможностью, поздравляю всех жителей города Омска и Омской области с наступившими и наступающими праздниками! Желаю всем принять участие в программе капитального ремонта жилья и преобразить наши дома.

Омские строители – профессионалы высокого класса и им можно поручить самые сложные задачи. Здоровья всем вам!

Источник: http://www.omskinform.ru