Омску предрекают дефицит квартир в новостройках
Объем выдачи ипотечных кредитов в регионе растет, но только кредитами, по мнению экспертов, продажи на первичном рынке жилья не увеличить.
На минувшей неделе в «Коммерческих вестях» состоялся второй круглый стол в рамках месячника недвижимости, в его работе принимали участие представители банков и компаний-застройщиков, а обсуждались механизмы финансирования жилья, в том числе через ипотеку.
По информации Омского отделения Сибирского ГУ ЦБ РФ, в 2016 году всеми банками в Омской области было выдано в общей сложности ипотечных кредитов на 16,2 млрд рублей, что на четверть больше, чем в 2015 году. Улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки смогли 11,5 тысячи омичей. Средний размер ипотечного кредита – 1,4 млн рублей, средняя ставка за год снизилась с 13,6% до 12,8%, средний срок выдаваемых в прошлом году ипотечных кредитов – 16 лет. При этом рынок недвижимости почему-то продолжал стагнировать и снижаться.
Участники круглого стола, обсудив возможность дальнейшего роста объемов ипотечного кредитования в 2017 году, не смогли прийти к единому мнению по вопросу влияния ипотеки на рынок новостроек.
Ипотека пошла в рост?
Николай ГОРНОВ, обозреватель «КВ». Хотелось бы выслушать для начала представителей банков, работающих с ипотекой. Какие ипотечные продукты у вас есть? Каковы ваши ожидания на текущий год?
Юлия АБРАМОВА, начальник управления по работе с партнерами и ипотечному кредитованию Омского отделения Сбербанка РФ. Если говорить об объемах, в 2016 году мы выдали не больше, чем в 2015 году, порядка 5 млрд рублей. На 2017 год мы планируем прирост на уровне 7 – 12 процентов. Со стороны банков общая ситуация с ипотекой выглядит не так уж плохо. Хотя если говорить о первичном рынке жилья, то количество новостроек в нашем кредитном портфеле снижается. Если раньше объем кредитов для приобретения квартир в новостройках доходил до 50% в общем объеме выдачи, то теперь он варьируется от 10% до 15% максимум. И даже те клиенты, кто первоначально подавал заявку на первичное жилье, частенько переориентируются на вторичный рынок. То есть люди в банк приходят, они хотят купить квартиру в новостройке, но по разным причинам не доходят до застройщиков. Чаще всего мы видим, когда анализируем ситуацию, что покупатели недвижимости не находят на первичном рынке объекты, которые бы их устраивали. На вторичном рынке можно пробрести квартиры с ремонтом и даже мебелью, так как многие уезжают из Омска, да и цены на первичном рынке стали уже выше, чем на вторичном. Застройщики по понятным причинам не могут опуститься до тех цен, по которым реализуются квартиры вторичного рынка. При этом у застройщиков доля покупок с использованием ипотечных продуктов растет. Если раньше с ипотекой продавалось от 40% до 60% квартир, то сейчас эта доля у некоторых застройщиков выросла даже до 100%.
Николай ГОРНОВ. Какая средняя стоимость ипотеки у Сбербанка?
Юлия АБРАМОВА. Для каждого клиента ставка индивидуальная, конечно, поскольку она зависит от размера первоначального взноса и срока кредитования. Ну а в среднем ставки для строящегося жилья – от 12%. Для готового жилья в новостройках – на полпроцента ниже. Минимальная ставка для вторичного рынка – 10,5%.
Ольга ПЕТРОВА, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ 24 (ПАО) в Омске. У нас на сегодняшний день ставки на ипотеку для новостроек ниже. С 1 февраля ставка на новостройки от 11,5% до 12,5% в зависимости от квартиры, которую покупает клиент. Ниже ставка, если приобретается квартира площадью свыше 65 кв. метров. Это как раз в интересах застройщиков, которые всегда говорили, что большие квартиры раскупаются хуже. Еще один момент я бы отметила, что у нас выросла доля продаж готовых квартир от застройщиков.
Николай ГОРНОВ. У вас ипотека с господдержкой когда закончилась?
Ольга ПЕТРОВА. Как и все банки, мы прекратили принимать заявки на кредиты с господдержкой в конце декабря 2016 года. Но кредиты по этим заявкам мы продолжаем выдавать, и они будут выдаваться, я думаю, до конца февраля. Спрос на ипотечные кредиты есть, и мы прогнозируем, что он будет расти. Под этот спрос мы разрабатываем новые ипотечные программы, в том числе для покупателей жилья в новостройках.
Ольга НЕЕЛОВА, управляющий филиалом АО «Банк Жилищного Финансирования» в городе Омске. У нас объем выдачи в 2016 году остался на уровне предыдущего года, поскольку повышенным спросом пользовалась ипотека с господдержкой, а мы на новостройках не специализировались. У нас были квартиры с первичного рынка, но в небольшом объеме. Сегодня мы строящееся жилье тоже не кредитуем, но если у застройщиков уже оформлено право собственности на юрлицо, это такой идеальный вариант, то даем ипотеку по ставке 12%. Еще у нас есть программа кредитования под залог имеющейся в собственности недвижимости, и по этой программе мы выдаем кредиты на разные цели, в том числе на покупку жилья в новостройках, причем не только в Омске, но и в других городах. На 2017 год у нас тоже большие планы, спрос на ипотеку есть, и даже в январе был спрос.
Дмитрий ОВЧИННИКОВ, директор по ипотеке управления ипотечных продаж ПАО «Банк УРАЛСИБ» (Москва). Наш банк в прошлом году продемонстрировал существенный рост ипотечного портфеля, объем кредитов по всей стране вырос в шесть раз, и мы сегодня делает ставку именно на новостройки. Сейчас у нас минимальная ставка на ипотечные кредиты для покупки квартир в новостройках – 11,25% годовых. Эта ставка по всей России действует, в том числе в Омске. Что касается господдержки, она у нас тоже закончилась в декабре прошлого года, но при этом до 31 января мы принимали заявки на кредиты по ставке 10,8% и будем выдавать эти кредиты до 1 апреля. Что касается застройщиков, то в 2017 году у нас планируется пилотный проект «Ипотечные каникулы», который точно увеличит воронку продаж. Мы его в Москве уже запустили, и через месяц он заработает по всей стране. В чем смысл новой программы? Те люди, которые снимают квартиру, они не могут зачастую позволить себе еще и ипотеку. Мы предлагаем им вариант, при котором они на первых годах могут уменьшить ипотечный платеж в два раза. Через два года их квартира достраивается, они переезжают и уже не платят аренду.
Николай ГОРНОВ. По вашей статистике, есть какие-то отличия заемщиков и рынка недвижимости Омской области от других регионов страны?
Дмитрий ОВЧИННИКОВ. По нашим оценкам, Омск – это такой среднестатистический город России. Если всю страну разделить пополам, условно говоря, то разделителем будет Омск. Мы наблюдаем в Омске среднюю зарплату, как в среднем по России, мы видим в Омске среднее по стране количество ипотечных сделок, портрет заемщика в Омске – молодая семья, где супруги в возрасте от 32 до 37 лет, у которых в среднем от одного до двух детей, и они используют в качестве первоначального взноса материнский капитал. Собственно, не надо даже заказывать статистических исследований, можно просто взять Омск и сразу будет понятно, что в России происходит.
Андрей ФЕДОСЕЕВ, заместитель директора Омского филиала АО «ГАЗПРОМБАНК» в городе Новосибирске. У нас в прошлом году по Омской области выдача ипотеки выросла на 290%. Но это не потому, конечно, что мы прорыв какой-то совершили, это сказался эффект низкой базы. На текущий 2017 год мы также смотрим позитивно, планируем увеличить выдачу еще на 170%. Наши процентные ставки на сегодняшний день – от 10% до 13%. Доля новостроек во всем портфеле ипотечных кредитов, выданных в прошлом году, оказалась небольшой, к сожалению, порядка 25%. Судя по тому, что прогнозируется снижение объемов строительства по закону 214-ФЗ о долевом участии, доля квартир в новостройках в нашем портфеле будет снижаться еще.
Будет ли дефицит новостроек?
Николай ГОРНОВ. Получается странная картина – у большинства банков с ипотекой все в порядке, она даже растет, а омский рынок недвижимости при этом стагнирует и падает…
Вячеслав ГУРИНОВ, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт». Первый момент я хотел бы отметить по поводу цен. Когда цены на жилье в новостройках выше, чем на вторичном рынке – это как раз нормально, на мой взгляд, хотя дешевеет «вторичка» не везде, и если смотреть «среднюю температуру по больнице», то квадратные метры в новостройках все еще дешевле. Разница в цене – примерно 4 тысячи рублей. А за то, что ипотека на вторичном рынке стала дешевле, чем на первичном, за это большое спасибо всему банковскому сектору, потому что без продаж на вторичном рынке не может существовать и первичный рынок. Второй момент – я рад, что почти все банки приросли по ипотечному портфелю, в том числе Газпромбанк. Третий момент – изменения в законе 214-ФЗ, из-за которых этот закон в городе Омске умрет, скорей всего, на 90%. Это как минимум. На рынке строительства жилья останутся либо крупные предприятия с большими оборотными средствами, которые могут себе позволить строить и вводить дома за свой счет, а потом уже реализовать готовые квартиры, либо застройщики, которые будут строить жилье по схеме ЖСК, к которой банки относятся с осторожностью. Доля первичного рынка, скорей всего, упадет. Застройщикам, многие из которых уже исчерпали свои резервы, остается только один вариант – выживать и ждать, когда изменится ситуация на рынке и начнется подъем. Скорей всего в этом году вырастет количество долгостроя. Если говорить о наших позитивных ожиданиях, мы ждем снижения ключевой ставки. Такая задача уже стоит перед правительством, а если ключевая ставка будет падать, то, соответственно, будут снижаться и ипотечные ставки, и кредиты в этом году могут оказаться в районе 10,5% и на первичный, и на вторичный рынок.
Владимир ГРИНЕВ, директор ООО «Стройбетон-инвест». Закон о долевом участии умер, это факт. В этом году последние дома по 214-ФЗ будут сдаваться, а в следующем году уже не будет ни одного. Мы уже тоже перешли на продажи готового жилья: вводим дом, оформляем право собственности на квартиры и продаем. На наш взгляд, это единственная сегодня реальная схема работы с новостройками.
Николай ГОРНОВ. А какой сегодня процент ипотечных продаж у группы компаний «Стройбетон»? Действительно до 100% может дойти, как говорят представители банков?
Владимир ГРИНЕВ. По последним подсчетам, у нас ипотечных покупателей порядка 80 – 85%. Причем оставшиеся 15 – 20% покупателей – это люди, которые продали свое жилье на вторичном рынке, а покупатели этого жилья тоже воспользовались ипотечными кредитами. Конечно, застройщики сильно зависят от ипотеки, с этим бессмысленно спорить. И от помощи государства зависят, и от наличия различных государственных программ, таких как расселение аварийного жилья, жилищные сертификаты военнослужащим, ветеранам и так далее.
Юлия АБРАМОВА. А можно задать вопрос застройщикам? Почему вы считаете, что будет дефицит жилья на первичном рынке?
Максим РЕПИН, директор компании «ОМЭКС». Потому что рынок сегодня не затоварен абсолютно. По нашей оценке, сегодня на первичном рынке представлено 3 166 оферт. Рынок легко поглотит это количество, тем более что объемы вводимого жилья в 2017 – 2018 годах будут уменьшаться.
Юлия АБРАМОВА. А есть данные, сколько хотя бы примерно квартир от застройщиков продается за месяц?
Максим РЕПИН. Точных данных о продажах застройщиков у нас нет. Таких баз нет в принципе. Я знаю единственный пример, когда в Екатеринбурге аналитики попытались объединить информацию о продажах застройщиков, да и то не всех, им удалось охватить только 60% рынка.
Юлия АБРАМОВА. Я это к тому спрашивала, что по нашим подсчетам на первичном рынке дефицит не предвидится. На сегодняшний день объектов на первичном рынке выставлено на продажу даже больше, чем на вторичном. По нашим оценкам, на первичном рынке – порядка 4,5 тысячи квартир. По другим оценкам – 4,3 тысячи. И сюда еще не входят квартиры, выставленные на продажу застройщиками, которые на сегодняшний день не аккредитованы банками. В месяц, по нашим подсчетам, в Омске продается в среднем 150 квартир в новостройках, и если сопоставить количество продаваемых квартир с общим объемом квартир на рынке, то нетрудно подсчитать, что эти запасы будут продаваться не менее двух лет.
Игорь ХАРТМАН, генеральный директор «Завод ЖБИ № 7». А можно вопрос к банкам? Готовы ли банки работать сегодня с ЖСК?
Юлия АБРАМОВА. Некоторое время мы не работали с ЖСК и объявляли об этом открыто, причина была в том, что мы переходили на другое программное обеспечение, но с осени прошлого года опять работаем. Разумеется, с ЖСК нам работать сложнее, чем с застройщиками, которые работают в рамках 214-ФЗ или реализуют готовое жилье. Если клиент приобретает квартиру в строящемся доме по схеме ЖСК, то мы выдаем кредит под залог уже имеющейся недвижимости.
Ольга ПЕТРОВА. Мы принимаем в качестве обеспечения и жилье третьих лиц – бабушек, дедушек и так далее.
Андрей ФЕДОСЕЕВ. Работа с ЖСК – это работа не с документами, с помощью которых оформляется сделка, а непосредственно с застройщиком. Оцениваются риски именно застройщика. Если он имеет за спиной многолетний опыт работы – это один вариант. А если заложил первый дом – другой вариант.
Игорь ХАРТМАН. Продолжение того же вопроса. Что нужно сделать застройщику, чтобы банки стали ему доверять?
Андрей ФЕДОСЕЕВ. Иметь успешно построенные и сданные объекты. Для Омска – не менее 60 тысяч квадратных метров жилья.
Дмитрий ОВЧИННИКОВ. В сложившейся экономической ситуации банки вынуждены будут работать с застройщиками и по ЖСК. Но в 2017 году, я думаю, этот вопрос еще не будет так уж сильно актуален. В текущем году еще будут сдаваться дома, которые строились в рамках законодательства о долевом участии. А в 2018 году, я думаю, банки придумают способы, как с минимальными рисками кредитовать население для покупки жилья и по схеме ЖСК.
Николай ГОРНОВ. А ставки когда будут снижаться?
Дмитрий ОВЧИННИКОВ. Банки часто демонизируют, а на самом деле маржа по ипотеке – она сегодня очень маленькая. Банкам во многом выгоднее работать с потребительским кредитованием, чем выдавать ипотечные кредиты. Сравните ключевую ставку и процентные ставки по ипотеке – разница менее одного процента. С учетом рисков, банки сегодня практически ничего на ипотеке не зарабатывают. Тем не менее этот продукт для нас важен, поскольку выстраиваются долгосрочные отношения с клиентами – в среднем на 7-8 лет, если учитывать досрочное погашение кредитов.
Максим РЕПИН. Позволю себе небольшую ремарку по поводу количества предложений на первичном рынке. Да, сегодня предложения есть, но в ближайшие годы нового жилья будет выходить на рынок намного меньше, и даже если динамика продаж останется на том же уровне – в среднем 150 квартир в месяц, по оценке Сбербанка – на рынке точно будет дефицит, потому что уже сегодня, как уверяют риэлторы, выбирать особо не из чего. Сложности станут очевидными, когда рынок опустится на уровень в две тысячи оферт, к этому времени уже накопится большой отложенный спрос.
Что в перспективе?
Николай ГОРНОВ. Любопытно узнать планы холдинга «Трест Железобетон». Вы не планируете сокращать количество вводимого жилья?
Валерия ЖИГАДЛО, заместитель коммерческого директора ООО «ЗСЖБ-5 треста Железобетон». Мы строим много, продаем и по договорам долевого участия, и готовое жилье, и начинаем пробовать ЖСК. Понимая, что с января 2017 года будет проблематично продавать жилье по договорам долевого участия, мы пытаемся опередить ситуацию. И я соглашусь с уже высказанным мнением, что главное для покупателей – репутация застройщика. Если застройщика знают как надежного, если он сдает дома вовремя, то покупатели у него будут. А с банками мы готовы работать с любыми. И строить мы намерены в прежних объемах, ничего сокращать не планируем. У нас много новых перспективных проектов.
Юлия АБРАМОВА. Понятно, что вы не будете останавливать объекты, которые вы уже начали. А будут ли у вас в 2017 году новые площадки?
Валерия ЖИГАДЛО. Наша новая площадка – апарт-отель «Маршал», мы зашли на этот объект буквально два месяца назад. Это большой 14-этажный дом в границах улиц Маршала Жукова и Бульварной, необычный для Омска проект, сейчас мы на третьем этаже. Еще мы сейчас достраиваем долгострой на улице Малиновского, и на улице Волгоградской у нас есть большая площадка, и на улице Транссибирской. Мы смотрим в будущее оптимистично.
Николай ГОРНОВ. Тогда я совсем запутался. Банки выдают ипотеку, объем ипотеки вырос и будет расти в 2017 году, как заверяет нас первый вице-премьер Игорь ШУВАЛОВ, крупные застройщики не планируют снижать темпы строительства, а рынок недвижимости почему-то стагнирует. Разве ипотека – не драйвер рынка?
Максим РЕПИН. Суть в том, что увеличилось количество сделок по приобретению жилья с использованием ипотеки, поэтому объем ипотеки вырос и увеличивалось количество ипотечных сделок в общем объеме продаж у застройщиков, тем не менее общее количество продаж квартир в новостройках не выросло, а снизилось.
Вячеслав ГУРИНОВ. Мы за два года приросли на 25% по ипотечным сделкам, но это говорит не о том, что у нас выросло количество сделок по продаже, а о том, что у людей практически закончились сбережения. Причем я говорю о сбережениях в целом, а не только о тех, которые могут пойти на рынок недвижимости. Что дальше? Прироста рабочих мест в городе не наблюдается, реальные доходы у омичей не растут. Да, рост ипотеки будет, но рано или поздно количество ипотечных сделок достигнет 100%, и тогда весь рынок просто встанет. Люди закредитуются, а вторую ипотеку у нас в стране не дают.
Николай ГОРНОВ. А что, кроме ипотеки нет других эффективных инструментов, которые бы позволили финансировать строительство жилья? Могут же быть, например, партнерские программы застройщиков и банков, по которым банки будут выделять деньги на реализацию инвестиционных проектов по строительству жилья?
Вячеслав ГУРИНОВ. У нас хватает оборотов, чтобы строить за свои деньги.
Николай ГОРНОВ. Не у всех же хватает. И проекты бывают разные. Вам хватает на жилье эконом-класса, а рынок требует разнообразия…
Вячеслав ГУРИНОВ. Если рассматривать кредитование, банк никогда не предложит ни одному застройщику кредит дешевле, чем ставка по его же ипотечным продуктам. И если на квадратный метр нагрузить еще несколько тысяч рублей кредитной нагрузки, то мы получим цену уже не в 40 тысяч рублей, а 45 тысяч, а по такой цене на сегодняшнем падающем рынке квартиры вообще никто не будет покупать. Все покупатели, кто рассматривал потенциально новостройки, переориентируются на вторичное жилье. Нам придется снижать цену и уходить в минус, и дальше будет стандартная финансовая пирамида. Такие компании и сегодня есть, кто работает по схеме пирамид. Даже не имея кредитов, они уже находятся в ситуации, когда им нужно продать следующий дом, чтобы достроить предыдущий.
Юлия АБРАМОВА. На самом деле доля ипотеки в 80% от общего количества сделок на рынке – это не так уж и много, это здоровая доля. За рубежом доля ипотеки даже выше.
Вячеслав ГУРИНОВ. Российская ипотека сильно отличается от зарубежной и условиями, и существенно более низкими процентными ставками. Там люди имеют возможность взять не один, а несколько кредитов. В наших реалиях доход у людей настолько низкий, что он не позволяет взять вторую ипотеку.
Максим РЕПИН. Напомню, что нужно разделять два понятия – количество ипотечных сделок при продаже недвижимости и проникновение ипотеки. Уровень закредитованности населения ипотечными кредитами в России достаточно низкий. Ипотека, конечно, играет ключевую роль для рынка, но это не бензин. Ипотека – это стартерная батарея, условно говоря. А чтобы рынок завелся и поехал, нужны собственные доходы населения. И чем они выше, тем лучше будут продажи. Теперь что касается перспектив рынка с точки зрения новых площадок. В Омске земельных участков первого вида разрешенного использования – именно под жилищное строительство – на рынке присутствует очень немного, буквально 20 – 30. В 2014 году, когда рынок был растущий, земля под жилье стоила в среднем 3 900 рублей за квадратный метр. Сейчас, судя по цене земельных участков, инвестиционные ожидания сошли на ноль, и на 1 января 2017 года цена земельных участков под строительство жилья в среднем по Омску упала до 2 900 рублей за квадратный метр. Спрос на землю в Омске упал, из чего можно сделать вывод, что в ближайшие 2-3 года мы не увидим каких-то новых больших проектов.
Николай ГОРНОВ. И количество застройщиков, насколько я понимаю, будет сильно сокращаться…
Юлия АБРАМОВА. Для сравнения: раньше у Сбербанка было аккредитовано порядка 30 застройщиков, а сейчас порядка 10, которые реально строят и продают. На рынке осталось очень мало покупателей, отсюда и сокращение количества продавцов. Был даже период, когда наши клиенты отказывались от одобренной ипотеки. Говорили: нет, мы немного подождем, у нас сейчас непонятная ситуация с работой.
Николай ГОРНОВ. А есть ли смысл ждать снижения ипотечных ставок и сдвигать свои планы по приобретению жилья?
Юлия АБРАМОВА. Предположим, что ставка снизится на один процент. А что мы увидим на рынке? Как только начнет снижаться ставка, рынок сразу активизируется, и цены пойдут вверх.
Ольга ПЕТРОВА. Именно так и будет. Ипотеку нужно брать тогда, когда в этом есть необходимость. Если устраивает цена на ту квартиру, которую вы выбрали, то берите ипотеку, не ждите, когда снизится ставка и изменятся условия.
Максим РЕПИН. И не будем забывать, что в долгосрочной перспективе рынок недвижимости обязательно вырастет.
