Продажа квартир с банковским обременением. Риски покупателя

Ипотека уверенно вошла в нашу жизнь. И с каждым годом доля квартир с банковским обременением растет. Эти квартиры также выставляются на продажу и продаются. И это уже не дефолтная недвижимость, как к 2008 г., — ситуации встречаются разные. Наиболее часто встречающиеся — отъезд в другой город или улучшение жилищных условий поэтапно.

Улучшение жилищных условий поэтапно обычно выглядит так: сначала, к примеру, приобретается однокомнатная квартира в ипотеку, затем, через какое-то время, продается, закрывается старый кредит, приобретается другая квартира большей площади, и берется новая ипотека. Такой подход к улучшению жилищных условий уменьшает риски потери квартиры.

Таким образом, наличие квартир с банковским обременением на рынке — это нормально, и они будут всегда, а не только в кризис. Это «чистые» с юридической точки зрения квартиры, проверенные банковскими юристами, но покупателей такие квартиры очень пугают. И справедливо пугают. При продаже такой квартиры на рынке сложилась такая практика: гашение остатка кредита происходит деньгами покупателя.

Каковы в этом случае риски покупателя?

Во-первых, продавец может «передумать» сейчас продавать свою квартиру, а деньги ушли в банк на гашение остатка кредита, и вернуть их уже невозможно. И здесь начинаются длительные судебные разбирательства.

Во-вторых, и это самый распространенный случай, когда после гашения кредита продавец «вдруг» поднимает цену на квартиру, и покупателю эта квартира становится уже не интересной, а деньги ушли на гашение кредита.

В-третьих, форс-мажорные обстоятельства, которые присутствуют, как и риски, во всех сделках. В данном случае сроки получения закладной могут доходить до месяца, а то и больше, следовательно, и риски эти увеличиваются.

Поэтому покупатель так не любит приобретать такие квартиры. Значительной части рисков можно избежать, если, прежде всего, исходить из интересов покупателя. Для этого существует несколько схем купли-продажи. Например, оформление покупки квартиры в банке, где был взят кредит на эту квартиру. Оформление встречной ипотеки со сменой заемщика и закладной – самая безопасная схема.

Мы у себя в компании часто пользуемся еще одной схемой. Это одновременное гашение и оформление договора купли-продажи со сдачей на регистрацию с приостановкой, до поднесения закладной. Защитой покупателя является и гашение кредита со своего счета, с четким пояснением целевого назначения перечисления денежных средств на счет продавца, с указанием конкретного адреса.

Не лишним будет и подстраховаться оформлением доверенности от продавца, как на получение закладной и сдачи ее в Росреестр, так и на продажу квартиры.

Очень важно, чтобы продавец осознавал все риски покупателя и нес ответственность за процесс гашения своего кредита. Из своего опыта могу сказать, что если продавец часть своего кредита будет гасить сам, пусть даже заемными деньгами ( не думаю, что  найти 100-200 т. р. на месяц — большая проблема), он существенно уменьшит риски покупателя. Ситуацию продавца нужно внимательно изучить: где он после продажи собирается жить, хватит ли у него средств приобрести что-то взамен продаваемой квартиры и т.д.

Все это не так просто и требует профессионального подхода. У нашей компании большой опыт в продаже квартир с банковским обременением, и мы готовы помочь вам в решении этих вопросов. Мы ждем вас. С удовольствием ответим на ваши вопросы.

Начальник отдела кредитных программ ООО «АН «Аркада-Стиль»
Попова Наталья Федоровна
Т. 8-3812-790-222
arkada-style.ru