Александр ДМИТРЕНКО: «С точки зрения потенциального инвестора гайки в Омской области закручивают до предела»
Уже некоторое время я, участвуя в работе экспертной группы, наблюдаю за действиями областного правительства, которое разрабатывает различные мероприятия по обеспечению благоприятного инвестиционного климата в регионе. Эксперты оценивают, голосуют, поднимают руки, эти оценки уходят в Агентство стратегических инициатив, все вроде бы замечательно и хорошо, программа по увеличению инвестиций есть, она работает, вот только инвестиций в регион не прибавляется.
Почему? На мой взгляд, причин здесь множество. Не берусь перечислять их все, ограничусь лишь наиболее близкой мне сферой земельных отношений. Без земли, как известно, не обходится ни один бизнес. И потенциальный инвестор, если он действительно заинтересован в расширении своего бизнеса, первым делом обратит внимание, как в регионе выстроены земельные отношения. А с землей у нас, к сожалению, все очень плохо.
Яркий пример – условия выкупа земли. Напомню, в 2001 году, когда начал действовать Земельный кодекс РФ, всем землепользователям, у которых в собственности были приватизированные объекты недвижимости, предоставлялось право приобрести в собственность государственные земельные участки под этими объектами по цене всего в 2,5% от их кадастровой стоимости. Для земельных участков под иными объектами (которые раньше не находились в муниципальной или государственной собственности) был другой порядок выкупа, и цену определяла региональная власть.
В Омской области на тот момент действовало постановление регионального правительства № 96-п от 25 августа 2005 года, которым Омск был разделен на зоны, и в самых центральных местах города выкупная стоимость земли была на уровне 17-кратной ставки земельного налога (1,5% от кадастровой стоимости), а на окраине – 5-кратной ставки. Надо отметить, все эти условия для землепользователей были достаточно лояльными. Я не располагаю статистикой, но, по моим данным, многие предприниматели воспользовались своим правом и выкупили земельные участки за 2,5% от кадастровой стоимости.
В июле 2012 года председатель правительства, губернатор Виктор НАЗАРОВ подписал постановление правительства Омской области № 142-п, которым минимальная цена выкупа земли увеличивалась до 15% от кадастровой стоимости (для собственников зданий, которые считались субъектами малого и среднего бизнеса), а для всех остальных – 20%. Понятно, что предприниматели, кто не успел или не захотел выкупить земельные участки по льготной цене в 2,5%, не торопились выкупать их за 15%, тем не менее норма эта действовала и возможность такая была.
Ради объективности хочу отметить, что к 2012 году изменилась и ситуация с кадастровой оценкой земли. В период с 2008-го по 2012 год кадастровая стоимость земли в Омске была вообще чудовищная, и она даже рядом не лежала с рыночной (в отдельных случаях превышение было тридцатикратное), так что цена в 15% от новой кадастровой стоимости, которую рассчитало областное БТИ в 2011 году, нередко оказывалась сопоставимой с ценой в 2,5% от старой кадастровой стоимости. А иногда бывала даже и ниже, так что предпринимателям имело смысл выкупать землю даже в этих, формально более жестких условиях.
Что происходит дальше. 5 октября 2015 года принимается очередное постановление правительства, которым утвержден порядок определения цены земельных участков, которым цена для подавляющего большинства землепользователей устанавливается на уровне 40% от ее кадастровой стоимости. Эти 40%, по моему разумению как эксперта, слишком дорого для бизнеса. Во многих случаях 40% от кадастровой стоимости – это и есть рыночная цена земли. Поэтому такое решение регионального правительства я приветствовать не могу.
Мне представляется, что оно не вяжется с мероприятиями по обеспечению благоприятного инвестиционного климата. И я неоднократно говорил об этом губернатору на различных совещаниях и на его встречах с предпринимателями. Мне было сказано: давайте посмотрим, как будет развиваться ситуация. Можно и посмотреть, конечно, вот только прошел уже почти год, а правительство все еще смотрит.
Я, как бывший чиновник, прекрасно понимаю, что на пустом месте такие решения не принимаются. Они должны основываться на статистических данных. Сначала нужно было выяснить, сколько земельных участков выкупалось по льготной цене в 2,5%, потом сопоставить эти данные с количеством земельных участков, выкупленных за 15%, а потом уже принимать решение об увеличении выкупной цены. Можно было бы, к примеру, поднимать цену не так резко. Или предусмотреть льготы для малого или социально-ориентированного бизнеса.
Я пытался выяснить причину такой высокой выкупной цены в неформальной беседе с представителями регионального министерства имущественных отношений. Мне было сказано, что за основу взята московская практика. Но корректно ли слепо копировать практику столичного региона – большой вопрос. Для меня лично очевидно, что доходы (как и возможности, собственно) предпринимателей Москвы и Омска сильно разнятся. Все прекрасно знают, что в столице сосредоточено 75% всего российского капитала. Получается, что мы хомут с владимирского тяжеловоза пытаемся надеть на маленького теленочка. На мой взгляд, этот хомут теленочка просто-напросто задавит.
Еще одна очень горячая тема – арендная плата за землю. Аренда у нас регулируется постановлением правительства Омской области № 108-п от 25 апреля 2015 года, из которого мы знаем, что стоимость аренды областной и неразграниченной земли рассчитывается по специальной формуле и равняется произведению рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании оценки, и ставки рефинансирования Центрального банка России (на сегодняшний день – 11,5%).
То есть если раньше арендная плата была в пределах 1,5-2% от кадастровой стоимости, то теперь – 11,5% от рыночной стоимости. Даже если мы учтем, что рыночная стоимость земли у нас в регионе несколько ниже кадастровой, то разница в арендной плате все равно получится ощутимой. И настолько ощутимой, что к нам уже обращаются предприниматели, чтобы мы помогли им расторгнуть договоры аренды из-за неподъемной арендной платы.
Не менее интересная ситуация с оплатой за перераспределенные земельные участки. Понятие перераспределенных участков появилось в марте 2015 года, после очередного изменения в земельном законодательстве. Суть этого изменения в том, что в России далеко не всегда совпадают по площади оформленные в собственность земельные участки и фактически используемые. У некоторого количества промышленных предприятий площадь участка «по забору» больше, чем площадь участка, поставленного на кадастровый учет.
И законодатель на федеральном уровне решил применить принцип амнистии. Дарить никто никому ничего не собирается, конечно, но у собственников появилась возможность выкупить эти кусочки земли, которыми он фактически пользуется. По какой же цене предлагается это сделать омским предпринимателям? Цена, если кто не знал, определяется по длинной формуле из постановления правительства Омской области № 210-п от 12 августа 2015 года. Я не поленился и подставил в эту формулу значения для ряда конкретных земельных участков.Цену выкупа получил в диапазоне от 92% до 98% от кадастровой стоимости. Возникает вопрос: если это амнистия, то какой смысл в ней при такой выкупной цене?
У меня нет результатов социологических исследований, но у нас большая клиентская база, и когда мы рассказываем омским предпринимателям о такой возможности, как выкуп перераспределенных земельных участков, они очень удивляются цене. И не зря удивляются, собственно, поскольку на федеральном уровне цена выкупа намного ниже. Правительство РФ своим постановлением № 1308 от 3 декабря 2014 года определило размер оплаты за присоединяемые дополнительно земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, на уровне 15% от кадастровой стоимости. Разница между федеральной землей и областной – более шести раз.
Думаю, любой потенциальный инвестор, ознакомившись с ситуацией в различных регионах, много раз подумает, когда будет принимать решение о размещении своих инвестиций в Омскую область. Власти нашего субъекта Федерации выглядят далеко не самым лучшим образом на фоне других. С точки зрения потенциального инвестора гайки в Омской области закручивают до предела. Вот и получается: гладко было на бумаге, да забыли про овраги. И сколько бы мы ни сочиняли бумаг с планами об улучшении инвестиционного климата в регионе, ни один здравомыслящий инвестор нам не поверит.
Проблема, как мне кажется, еще и в том, что вышеперечисленные нормативные акты появились с подачи министерства имущественных отношений, которое всегда ставит во главу угла сиюминутную выгоду. Чем больше денег поступит в бюджет завтра, тем лучше. На самом деле этими вопросами, на мой взгляд, должно было заниматься министерство экономики. А если я не прав, пусть меня поправят, приведут аргументированные доводы, подкрепленные статистическими данными. И если окажется, что омские предприниматели, не пожелавшие 10 лет назад выкупать земельные участки за 2,5% от кадастровой стоимости, сегодня становятся в очередь, чтобы выкупить эти же участки за 40%, то я сниму шляпу и принесу нашим органам власти публичные извинения за свои домыслы. Но интуиция и опыт мне подсказывают, что я прав.
Источник: газета «Коммерческие вести» от 17 августа 2016 года