Ипотека с господдержкой на вторичку «подстегнет» продажи новостроек?

Наталья Попова, начальник отдела новостроек агентства недвижимости «Аркада-стиль»: 

- Данное предложение Минстроя очень интересно, так как расширение программы господдержки рассчитано на стимулирование спроса на первичном рынке. Как показывают итоги первого полугодия, спрос на кредиты в рамках действующей программы льготной ипотеки на новостройку не такой большой как ожидалось. Почему? Давайте рассмотрим сегодня покупателя новостроек, это три группы:

• инвестиции в новостройки;
• покупатель жилья по ипотеке с малым первоначальным взносом, в виде накоплений;
• улучшение жилищных условий, за счет продажи старого жилья и покупки нового. Как правило, это ипотека, где первоначальным взносом, являются деньги, вырученные с продажи старого жилья.

Третья группа, с обменными схемами, альтернативными сделками, является самой масштабной категорией потенциального покупателя новостроек. И следует отметить, что государством она до сих пор не поддерживалась. Суть этой программы: если у человека нет денег на первоначальный взнос, он продает свою квартиру «на вторичке» и использует вырученные деньги для того, чтобы вложить в новостойку с помощью ипотечного кредита. Только по таким сделкам и будет действовать субсидированная процентная ставка 12%. Данная программа, безусловно, увеличит объемы продаж новостроек, т.к. третья группа составляет не менее 40% от общего числа покупателей новостроек.

Оживит ли данная программа вторичный рынок?

Где-то 85% операций на вторичном рынке жилья являются альтернативными, при этом примерно 20-30% потенциальных участников таких сделок сегодня рассматривают в качестве варианта покупку новостроек, из них примерно 60% приобретают новостройку по ипотеке. Реальные доходы населения продолжают падать, поэтому число сделок снижается и особенно — на вторичном рынке. На сегодняшний день количество ипотечных сделок на вторичном рынке составляет не более 30%. Раньше эта цифра доходила до 50-70%. И это понятно, ведь средняя ставка на вторичном рынке 13,5%, тогда как на новостройку от 8,1%. Т.е. доля покупки новостроек в альтернативных сделках не высока. Поэтому высокой активности и подъема цен на вторичном рынке сегодня ожидать не стоит. Но это только сегодня. При запуске этой программы завтра ситуация может и должна поменяться, ведь предложений сегодня по новостройкам достаточно много на любой вкус и кошелек, есть квартиры в уже сданных домах. Из за стагнации на вторичном рынке и снижения цен увеличивается размер доплаты на новостройку. Теперь клиенты, приобретающие новостройку, могут привлечь больше потенциальных покупателей на свою квартиру и продать ее в меньшие сроки и по более выгодной цене.

Еще раз хочу подчеркнуть: расширенная программа господдержки очень интересна, это новый продукт на нашем рынке, требующий для своей реализации профессионалов. Ведь альтернативная сделка — это сложный процесс, состоящий из многих этапов, деньги транзитом проходят через несколько ступеней. Цепочка ипотечных сделок с продажей и покупкой может проходить через несколько банков. Главный вопрос в том, кто и как будет контролировать такую цепочку продаж. Ведь бронирование новостройки не гарантирует ее покупку. Для меня очевидно, что деньги, полученные с продажи квартиры, должны транзитом поступать на блокированный счет, в качестве первоначального взноса, но это понятно в рамках одного банка. А если покупатель вторички не хочет брать ипотеку в банке, где продавец покупает новостройку, он, допустим, « зарплатник» другого банка, то средства с продажи вторички должны поступать на блокированный счет другого банка. А будет ли предусмотрена по этой программе работа с несколькими банками, пока непонятно. И таких вопросов очень много. Одно могу сказать, что отделы продаж застройщиков не справятся с альтернативными сделками, не имея опыта работы с ними, и помощь риелторов здесь для меня очевидна. Связать между собой цепочки с учетом того, что объекты находятся в разных плоскостях рынка недвижимости, под силу только профессиональным риелторам. Но для того, что бы эта новая программа заработала, нужно разработать механизм ее реализации, а его пока нет.

В целом я, конечно, полностью поддерживаю новую программу льготной ипотеки, т.к. любая инициатива по ее расширению должна рассматриваться и апробироваться, потому что можно просто сидеть и ждать, что продажи вырастут, а можно двигаться вперед, вносить предложения и их реализовывать.