Рынок жилья в г.Омске: анализ структуры и динамики цен

В июне 2015 года специалисты оценочной компании ООО «ОМЭКС» проанализировали рынок жилой жилой недвижимости в Омске, используя данные, представленные ведущими специализированными изданиями и интернет-порталами Омского региона. После чистки от дублей и повторов на рынке города Омска отмечено 14 515 оферт о продаже квартир в многоквартирных жилых домах. При этом первичный рынок по итогам июня 2015 года показал объем в 4 627 оферт, а вторичный рынок достиг уровня в 9 888 шт.

На Диаграмме 1 представлены объемы предлагаемых на продажу квартир первичного и вторичного рынка в разрезе округов города Омска. Наибольшее количество новостроек предлагается к продаже в левобережной части города Омска — Кировском АО – 1 389 шт. (30,0% всего рынка), 28,3% квартир в новостройках, предлагаемых к продаже в г.Омске, сосредоточено в Советском АО. В Центральном округе – 22,3% всех квартир первичного рынка. Ленинский и Октябрьский округа представлены соответственно 9,8% и 9,6%. Постепенно концентрация объектов в Кировском округе снижается и увеличивается в других округах города.

На вторичном рынке лидером по количеству представленных уникальных оферт стал Кировский округ – 2 581 шт. (26,1 % рынка), опередив исторического лидера – Центральный АО с 2 462 объектами (24,9% рынка). Доля Советского АО на рынке составляет 21,7%. Сопоставимые доли вторичного рынка представлены в Ленинском и Октябрьском АО (13,7% и 13,6% соответственно) из общего объема рынка, представленных в городе Омске квартир.

Сравнительная динамика средневзвешенных удельных цен предложения на первичном и вторичном рынках в текущем году отражена на графике 1.

По итогам мая было отмечено снижение цены 1 кв.м как на первичном рынке, так и на вторичном рынке. На первичном рынке снижение составило минус 485 руб./кв.м. (-1,1% к цене мая), вторичка упала чуть более существенно – минус 665 руб./кв.м (-1,4% к цене мая).

Первичный рынок

Динамика изменения цены на рынке в мае неоднозначно отразилась на округах города. Единственным округом, «прибавившим» в цене за первый летний месяц, стал Ленинский с небольшим приростом в 121 руб./кв.м. В остальных округах динамика отмечена отрицательная. Новостройки в Октябрьском АО «подешевели» на 202 руб./кв.м. (что составляет 0,5%), в Кировском АО – минус 331 руб./кв.м., в Центральном АО – минус 387 руб./кв.м. Самое ощутимое снижение на рынке новостроек в САО – минус 479 руб./кв.м.

42,1% первичного рынка представлено однокомнатными квартирами, их средняя удельная  цена (за 1 кв.м). составляет 42 995 руб./кв.м, Чуть меньше представлено двухкомнатных квартир – 37,6% всего рынка. Пятую часть рынка (20,0%) занимают трехкомнатные квартиры, а многокомнатных (более трех комнат) квартир всего 0,3%. Исследование строящихся многоквартирных домов говорит о том, что застройщики все чаще отказываются от крупномасштабных квартир в пользу наиболее востребованных одно- и двухкомнатных.

 Вторичный рынок

 На Графике 3 представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на рынке вторичного жилья в административных округах города:

По итогам июня 2015 года во всех пяти округах отмечено снижение средней удельной цены. В Советском АО снижение составило 294 рубля за месяц (-0,9% по сравнению к цене мая). В Октябрьском округе квадратный метр в среднем «подешевел» на 427 руб./кв.м. Кировском и Ленинском АО снижение превысило пятьсот рублей за 1 кв.м. (минус 553 руб./кв.м. в КАО или 1,2%, минус 589 руб./кв.м. в ЛАО или 1,3%). Самое существенное снижение произошло в Центральном АО – минус 1 203 руб./кв.м. или 2,2% к цене мая.

Доля многокомнатных квартир на вторичном рынке существенно выше, чем на первичном – 4,7%. Однако, зачастую площадь представленных квартир четырех и более комнат, особенно в классах «эконом» и «комфорт» ниже, чем у квартир на первичном рынке.

Одно-, двух- и трехкомнатных квартир примерно сопоставимое количество представлено на рынке–29,0%, 35,8%, 30,5% соответственно. Самые «дорогие» традиционно в пересчете за 1 кв.м  — однокомнатные квартиры. На удельную стоимость трех- и большей комнатности квартир влияет существенное количество квартир класса «бизнес» и «элита», где высокий уровень отделки повышает цену «квадрата».

Репин Максим Александрович
САРН РГР*

*сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости Российской Гильдии Риэлторов

— Анализируя динамику рынка, можно наглядно увидеть инерцию рынка недвижимости и четко проследить период его отклика на потрясения финансовых рынков. Начало кризиса в декабре 2014 года и влияние инвестиционных процессов удерживало положительную тенденцию, но, начиная с марта мы видим отражение на графике изменения цен, стабильно формируя отрицательные тренды в течении всего второго квартала 2015 г.
Видя программы государственной поддержки, затухающую деятельность инвесторов, падающие показатели инвестиционной доходности, снижение объемов строительства, падение покупательской способности, ипотечной деятельности банков, можно говорить об усугублении факторов, влияющих на рынок. Также можно предположить, что начавшийся спад будет затяжным, однако, без резких фатальных падений, в отличие от того, что мы видели на графиках в 2008-2009 гг.

Зыкова Анна Игоревна
САРН РГР*

*сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости Российской Гильдии Риэлторов

— Еще один статистический показатель, который мы наблюдаем из месяца в месяц, – количество агентств недвижимости, представляющих оферты о продаже в открытых источниках, анализируемых в рамках нашей деятельности. В марте было зафиксировано 465 профессиональных участников рынка, в апреле – 433, в мае – 400, в июне – 375. Постепенное снижение количества профессиональных участников рынка говорит о снижении активности, что в свою очередь влияет на движение цен – цены продолжают снижаться.

Аналитика предоставлена оценочной компанией ООО «ОМЭКС»