Долевая собственность. Раздел жилого дома. Выдел доли в натуре
Очень часто участники долевой собственности индивидуального жилого дома хотят стать самостоятельными собственниками своих комнат. Причинами того могут быть различные конфликты между соседями, а также правовая зависимость собственников друг от друга. Например, чтобы продать свою долю, другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки, чтобы построить пристройку, провести перепланировку необходимо получить согласие сособствееников и т.д. Иногда собственники не могут договориться между собой и пытаются отстоять свои права в органах государственной регистрации, что не приводит к ожидаемому их результату.
О том, при каких условиях раздел долевой собственности становится возможным и как правильно осуществить эту процедуру, нам рассказала Лариса Ивановна Ведерникова, кадастровый инженер, главный специалист городского юридического центра недвижимости «Эталон».
В соответствие со ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Выдел доли в натуре всегда влечет прекращение права общей собственности, поскольку при выделе (а по сути разделе) возникают два или более самостоятельных объекта права, в отношении которых у каждого из бывших сособственников возникает право единоличной собственности. Для выдела необходимо осуществить государственный кадастровый учет выделяемых объектов и зарегистрировать на них права, однако, кадастровый учет части жилого дома (жилого помещения в жилом доме) законом «О государственном кадастре недвижимости» не предусмотрен. Поэтому либо проводим раздел дома через процедуру реконструкции, либо по решению суда осуществляем кадастровый учет частей дома, т.е. комплекса помещений.
Для того чтобы разделить дом необходимо соблюсти несколько условий:
- Согласие всех собственников
- Техническая возможность раздела.
- Правовая возможность раздела.
Если для достижения первого условия достаточно сесть за стол переговоров и договориться о разделе, то для достижения второго и третьего условия необходимо обладать некоторыми знаниями. Чтобы понять есть ли техническая возможность раздела дома, нужно ответить на вопрос: Можно ли ваш дом разделить на два дома? Если затрудняетесь ответить на этот вопрос, то ответьте на другой вопрос: Можно ли провести реконструкцию вашего дома, после которой получатся два «самостоятельных» дома? «Самостоятельные» дома — это здания, у которых нет общих конструктивных элементов, т.е. нет общей стены, нет общей крыши, нет общего фундамента, нет общих коммуникаций. И если вы считаете, что возможно провести такую реконструкцию, то переходим к обсуждению третьего условия.
Сначала необходимо обратиться в орган местного самоуправления и получить разрешение на реконструкцию. Разрешение на реконструкцию вы получите, если на раздел согласны все собственники, если у вас оформлены права на земельный участок, на котором расположен дом, если у вас есть проект реконструкции, который подготовлен архитектором, являющимся членом СРО, и если есть другие документы (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). После получения разрешения на реконструкцию необходимо провести эту реконструкцию и ввести в эксплуатацию уже два образованных здания (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).
Одним из документов, которые вы будете представлять в орган местного самоуправления, наделенного полномочиями выдавать разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, является технический план здания, а в данном случае — это два технических плана. Этот документ вам подготовит кадастровый инженер. В результате раздела образовалось два здания с одним адресом. Чтобы установить почтово-адресную нумерацию домам, необходимо обратится в администрацию муниципального образования, на территории которого расположены дома и получить соответствующее постановление (распоряжение).
При наличии технических планов и разрешения на ввод реконструированного дома необходимо осуществить государственный кадастровый учет зданий и зарегистрировать права на здания.
Еще до недавнего времени практика раздела была основана на менее трудоемких процедурах. Так до 01.01.2013 г. образовывались части жилого дома. Организации технической инвентаризации готовили технические паспорта на части жилого дома, участники долевой собственности составляли между собой соглашение, по которому прекращали долевую собственность на жилой дом и устанавливали собственность на части дома, регистрировали это соглашения в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в результате чего получали свидетельства на части жилого дома.
После 01.01.2013 г. в соответствие с федеральным законом № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения о частях объекта недвижимости вносят в государственный кадастр недвижимости в целях определения пределов действия установленного (устанавливаемого) ограничения (обременения) прав, т.е. части жилого дома это уже не объекты недвижимости. Многим по аналогии с частями дома удалось образовывать жилые помещения в жилом доме и получить на них свидетельства.
На сегодняшний день внесудебная практика образования жилых помещений в жилом доме, имеющих статус объектов недвижимости, прекращена, и осуществить кадастровый учет жилого помещения в жилом доме возможно только на основании судебного решения.
Раздел дома или выдел доли в натуре — процедуры длительные и сложные, и для того, чтобы понимать правовые последствия этих действий, лучше проконсультироваться со специалистом.