В Омске падает спрос на коттеджи, но не снижается к ним интерес
В Омске падает спрос на коттеджи, но не снижается к ним интерес
Все больше омичей предпочитают приобрести землю и строить дом самостоятельно
В конце весны наступает время сезонного спроса на загородную недвижимость. В этом году сложности в экономике привели к снижению покупательской активности в данной сфере, как и во всей отрасли в целом, однако интерес омичей к переезду на землю сохраняется. Мало того, в последние годы риэлторы отмечают, что стремление граждан жить в своем доме проявляется все заметнее. В Омской области и Омске сейчас насчитывается около трех десятков организованных коттеджных поселков, в которых можно приобрести дом или участок под индивидуальную жилищную застройку. Основная масса этих объектов сосредоточена в муниципальных районах.
Светлана ДИНЕГИНА
Возможности города
Риэлторы относят коттеджи, в том числе загородные, к элитной, достаточно дорогостоящей недвижимости, однако эти объекты обладают рядом преимуществ, благодаря которым интерес к ним не ослабевает. Жизнь в собственном доме вполне оправданно считается самым цивилизованным способом проживания и наиболее распространена в развитых странах мира.
В обзорную информацию, подготовленную и предоставленную «Коммерческим вестям» аналитиками ООО «ОМЭКС», попало 26 коттеджных поселков Омской области, из которых только два расположены в черте Омска – это строящийся в 800 метрах от гипермаркета «Лента» на Московке-2 «Сибирский квартал» на 80 домовладений и комплекс «Зеленая долина» на 327 коттеджей рядом с поселком Светлым.
Общая площадь «Сибирского квартала» составляет 4,2 га, он строится в три очереди. На нарезанных участках может быть возведен без отделки или «под ключ» 2-этажный дом площадью от 100 до 150 кв. м с гаражом или таунхаус в 100 кв. м. Территория жилого комплекса в настоящее время огорожена и охраняется. В поселке уже есть все необходимые для жизни инженерные коммуникации, что неудивительно, ведь объект находится в черте города. Стоимость участка и подключения коммуникаций включена в цену домовладения, которая в зависимости от параметров покупки колеблется от 3 млн 300 тысяч рублей до 4 млн 900 тысяч рублей за объект. Для управления домами в поселке создана управляющая компания. Вблизи объекта расположены школа и детсад. И это единственный существующий сегодня в черте Омска должным образом организованный коттеджный поселок, упомянутый риэлторами и отмеченный аналитиками. В целом же о подобных поселках, ранее строившихся в Омске, профессионалы рынка отзываются скептически, т. к. ни один из них не был доведен до ума, а из-за недобросовестности застройщиков пострадали покупатели. Проект поселка «Сибирский квартал» начал реализовываться относительно недавно, и потому рекомендовать его пока никто не спешит, хотя первая очередь этого жилмассива уже сдана. На официальном сайте коттеджного поселка говорится, что вторая будет построена в августе, а третья – в декабре 2015 года.
В отличие от предыдущего объекта крупнейший строящийся жилой комплекс «Зеленая долина» широко известен в Омске, но, к сожалению, не с самой лучшей стороны. Громкая реализация этого крупного проекта привела к появлению десятков судебных исков с претензиями от покупателей коттеджей. Граждане были недовольны задержками строительства и качеством работ. Многие обязали застройщика исправить строительные недоделки.
– «Зеленой долине» я бы поставил большой минус, они поспешили в том плане, что начали большие «дивиденды» выдавать, заявляли, что жилье доступно чуть ли не для каждого, но, как показала практика, очень сложно дешево построить добротный дом, — прокомментировал директор ООО «Согласие-риэлт» Василий КАРПУШЕВ.
Тем не менее участники рынка недвижимости не готовы ставить крест на этом поселке, т. к. и у него есть несомненные преимущества.
– В «Зеленой долине» люди столкнулись с не совсем качественным строительством. Часть коммуникаций в поселке есть, но по поводу надежности тепла – вопрос вопросов. Сейчас поселок достраивается. Я думаю, что строители учли критику и исправятся. На сегодня «Зеленая долина» выигрывает тем, что это все-таки комплексное освоение, что есть соседи и существует определенный момент безопасности, – рассказал руководитель направления загородной недвижимости, новостроек и межрегиональных сделок АН «Держава» Юрий ТАТАРИНОВ.
Общая площадь «Зеленой долины» составляет 35 га, участки здесь нарезаны по 6-10 соток. Дома в поселке возводят каркасные, блочные и кирпичные – площадью от 90 до 162 кв. м, с чистовой отделкой, сантехникой и мебелью. Все центральные коммуникации в жилмассиве есть, и цена их подключения, как и цена земли, входит в стоимость дома. Проект силами подрядчика СК «Жилстрой» реализует компания Just Fit Life. По данным сайта последней, на сегодня в поселке продано 284 коттеджа. Реализуют здесь и неосвоенные участки с коммуникациями – из 17 таких наделов продано 14.
В Омске есть и другие коттеджные поселки, но они или носят стихийный характер, или являются чьими-то недореализованными проектами, как, например, «Новая Чукреевка» на Левобережье.
– С начала года в городе ничего уникального точно не появилось, потому что, во-первых, экономическая ситуация тому не способствует, а во-вторых, новые застройщики у нас и до кризиса не заявлялись, – сообщил директор АН «Аркада-Стиль» Константин РОМАНКО.
Так что в настоящее время в городе основные ресурсы для потенциальных покупателей коттеджей ограничиваются точечной цивилизованной застройкой, появляющейся на Рабочих, Линиях, Северных, Амурских и других улицах, где большие территории заняты частным сектором, а также в других частях города. Городские коттеджи в качестве места проживания удобны для трудоустроенных в Омске граждан или тех, кто может организовать в частных домах собственный бизнес – открыть авторемонтную мастерскую, небольшой магазин, ветеринарную клинику и т. д. Однако по ряду характеристик такие коттеджи в черте Омска проигрывают загородным – это в первую очередь цена, близость к природе и чистый воздух. Благоустроенные дома в пригороде выбирают или обеспеченные омичи в качестве дачи, или имеющие квартиру и накопления граждане пенсионного возраста для переезда из шумного города.
Направления, которые выбирают
Риэлторы, с которыми связался обозреватель «КВ», обозначили основные направления, которые в настоящее время наиболее интересны омичам в плане приобретения жилья, а также переезда и проживания – Черлакский, Красноярский, Сыропятский и Пушкинский тракты. В частности, по Сыропятскому тракту эксперты выделили КП «Тихая речка», главным плюсом которого является удобство расположения, по Черлакскому – Усть-Заостровку (20-й км тракта), в Чернолучье назвали ряд строящихся жилых кварталов, а по Пушкинскому тракту – село Пушкино и деревню Подгородку.
– На мой взгляд, самым привлекательным в Омской области остается направление Усть-Заостровки. Как и 10 лет назад, именно туда свой взор устремляли богатые люди, и это направление сейчас расширяется, идет в сторону города, захватывая территории дачных поселков, и в сторону Ачаирского монастыря. Все вопросы с коммуникациями там давно решены. Оно еще десятилетия будет осваиваться, потому что оно интересно и самым актуальным считается сейчас для загородной жизни, – уверен Василий КАРПУШЕВ. Его рассказ дополнил Юрий ТАТАРИНОВ.
– В Усть-Заостровке много сельхозземель перевели в жилое назначение, и люди здесь активно строятся сейчас, есть подрядные организации, которые предлагают свои услуги. Активно идет строительство и в Чернолученской зоне. Там, на землях, бывших некогда сельскохозяйственными, создается много новых коттеджных поселков, — сообщил эксперт АН «Держава». Юрий ТАТАРИНОВ также положительно оценил реализацию проекта КП «Тихая речка», к минусам которого можно отнести только близость ТЭЦ-5.
Направление Красноярского тракта в плане коттеджного строительства сейчас самое активное. Вдоль самого тракта и в районе поселка Красноярка возводятся восемь коттеджных поселков, и почти все они на слуху: Большекулачье, Березовый стан, Курортный, Белояр, Сосны, Белкино, Новая Красноярка и Красноярка Deluxe. Главным преимуществом перечисленных населенных пунктов над конкурентами является то, что эти объекты расположены в санаторно-курортной зоне отдыха.
– Для Омска очень важна удаленность. В Санкт-Петербурге и Москве 40-50 км удаленность от города – в пределах разумного, а у нас это далековато. У омичей более востребованы объекты максимум в 20 км. Но Красноярка (расположена в 50 км от Омска) интересует людей потому, что это все-таки экологически чистая зона отдыха. Там зеленый массив очень разнообразный, много хвойных и лиственных пород деревьев, рядом Иртыш. Единственный недостаток там, я считаю, дорога не совсем комфортна, — поделился Василий КАРПУШЕВ. Руководитель также добавил, что не у всех коттеджных поселков в Красноярке все благополучно – есть там объекты, у которых проблемы с коммуникациями и переводом осваиваемых участков в категорию земель населенных пунктов. Примеров риэлтор называть не стал.
– Я бы также выделил Пушкино и Подгородку. Эти населенные пункты расположены близко к городу (в 7-9 км) – дорога от них до Главпочтамта занимает около 20 минут. И там тоже есть сосновый бор. Довольно интенсивно там ведется застройка инвесторами, в том числе из Казахстана и Москвы, — добавил директор АН «Согласие-риэлт».
Другие риэлторы тем не менее отметили проблемы в реализации проекта коттеджного поселка «Пушкинъ», строящегося рядом с селом Пушкино, и рассказали, что застройщики КП «Пушкинъ» сейчас планируют уходить от концепции каркасного домостроения, с которой они связывают свой провал в продажах. Скоро в поселке будут строить кирпичные дома площадью 90-150 кв. м.
– В «Пушкине» реализация не идет, потому что люди не считают надежными каркасные дома, которые там строят. Хотя концепция «Пушкина» изначально была очень интересна. Если бы его в той мере, в которой продвигали, сделали, он был бы востребован, — заверил Юрий ТАТАРИНОВ.
Дешевле начать с земли
Ситуация в Омской области в целом такова, что благоустроенный загородный дом, а тем более хороший коттедж в черте города могут позволить себе очень немногие граждане. Это обстоятельство усугубляет кризис. По данным АН «Аркада-стиль», за истекший период текущего года спрос на коттеджи в компании снизился более чем на 40% — по сравнению с аналогичными месяцами 2014 года. По словам директора АН «Авеста-риэлт» Валерия РАЙСА, на падение спроса уже среагировали цены, которые с начала 2015 года снизились на 5-10%. Больше потеряла в стоимости элитная недвижимость, в том числе коттеджи. Однако намного доступнее для рядового омича они не стали.
Сегодня более приемлемыми по цене по сравнению с покупкой коттеджа для граждан является приобретение земли и самостоятельное строительство дома с возможным привлечением подрядных организаций для выполнения отдельных видов работ. Большинство риэлторов утверждают, что именно так в основном и предпочитают действовать клиенты коттеджных поселков. В последних почти всегда можно приобрести как готовый дом, так и земельный участок под застройку с коммуникациями. По словам Юрия ТАТАРИНОВА, самостоятельное строительство дома экономичнее приобретения готового коттеджа примерно на 30% – с учетом инженерных коммуникаций.
– Люди перестали интересоваться готовыми объектами. Сейчас продавать коттедж стоимостью 10 миллионов рублей можно годами. Люди предпочитают брать участки, делать под себя проект и потихоньку строить по мере сил и возможностей. Средняя семья сегодня в состоянии продать 3-комнатную квартиру, даже обычную хрущевку в Чкаловском поселке Омска, приобрести участок и начать первоначальное строительство. Застройщики коттеджных поселков очень внимательно подходят к интересам потенциальных покупателей и не торопятся возводить дома, которые потом не будут востребованы. Почти 70% людей, которые планируют перебираться на землю, начинают с земельного участка. Еще 20-25% покупателей берут недострой, где решены вопросы с коммуникациями, готов серьезный фундамент, есть проект, и лишь немногие берут готовое жилье, – рассказал Василий КАРПУШЕВ.
Цена как критерий
Интерес к земле в немалой степени зависит от наличия рядом с конкретным участком необходимой для жизни инфраструктуры – инженерных коммуникаций, хороших дорог, транспортной связи с городом, объектов социальной инфраструктуры. По цене земли, кстати, можно судить о наличии всего вышеперечисленного.
– Если поблизости нет природного газа – земельный участок резко падает в цене. В Красноярке 10 соток могут стоить больше 1 миллиона рублей, а в той же Новой Ребровке (застройщик – ООО ПСК «Лидер»), где не предвидится никаких коммуникаций, за те же 10 соток просят 100-120 тысяч, – уточнил руководитель АН «Согласие-риэлт».
По словам Константина РОМАНКО, проблем с покупкой земли в пригороде сегодня нет. Выбор по месту расположения, цене и площади чрезвычайно широк, но выбирать участок однозначно лучше в хорошо организованном коттеджном поселке, чем в чистом поле.
– В некоторых коттеджных поселках построены шоу-румы, человек может приехать посмотреть, пощупать и приобрести этот дом. Это – более-менее цивилизованный подход к продаже и реализации самой концепции. Сегодня во многих поселках просто продают землю под какой-то проект или подряд на строительство, но не факт, что тот подряд, который предлагают, будет реализован в срок и за предложенную стоимость. Мы не раз сталкивались с подобными нарушениями. В любом случае застройка с единой концепцией и с построенными домами лучше, чем дом, нарисованный на бумаге, – заявил руководитель АН «Аркада-стиль».
По его словам, хороший дом, даже каркасный, тоже дешево стоить не может. Тут Константин РОМАНКО привел в пример КП «Троице» (село Троицкое в 1 км от города), где на этапе старта продаж предлагали коттеджи по 1,5 млн рублей, а сейчас объектов дешевле 3 млн там уже не реализуют. Риэлтор также акцентировал внимание на том, что техусловия на подключение коммуникаций и само подключение коммуникаций – не одно и то же, и что значительно интереснее для приобретателя земли или коттеджа сведения о точке подключения инженерных сетей с жилом массиве.
Большой минус риэлторы поставили «проекту-призраку» – коттеджному поселку «Александровская усадьба» на 1500 коттеджей, расположенному возле села Дружина по Тюкалинскому тракту, в 7 км от Омска. Застройщик территории в 320 га – ООО «Инвестиционно-строительная компания «Европейская» – признан банкротом.
– В начале 2000-х годов у этого поселка была хорошая реклама, интересный был проект: экологически чистое место, дома из оцилиндрованного бревна. Сейчас проезжаешь в сторону Любино, печально смотреть на этот поселок, там живут единицы. Выяснилось, что там и почва плохая, солончаковая, ничего не растет, и вода плохая, и т. д. Основная масса покупателей домов в этой усадьбе судятся. И в нем есть предложения на продажу, но никому они уже не интересны, – поделился Василий КАРПУШЕВ.
Спрос на обмен как тенденция
Константин РОМАНКО рассказал, что сегодня огромное количество людей, желающих иметь коттедж, готовы отдать за воплощение в жизнь мечты о жизни на земле свои квартиры.
– 70% покупателей терроризируют застройщиков коттеджных поселков предложениями отдать свою квартиру за коттедж. Застройщики уже не знают, что с такими предложениями делать. Счастлив будет тот, кто решит эту проблему, – отметил риэлтор.
Однако ряд застройщиков уже решили эту проблему. Так, по словам директора УК «Тихая речка» Павла ПЕНЧУКА, в поселках Тихая речка и Новая Красноярка предусмотрена возможность поменять квартиру на коттедж.
– У нас есть свои оценщики, мы оцениваем квартиру по рыночной, реальной цене, берем построенный коттедж или земельный участок и проводим сделку, – сообщил Павел ПЕНЧУК.
Аналогичная возможность предусмотрена и в КП «Сосны». Причем, как рассказал директор управляющей компании «Сосны» Асхат ВАЛИАХМЕТОВ, здесь коттедж можно выменять на объекты как жилой, так и коммерческой недвижимости.
Огромных коттеджей больше не строят
Эксперты рынка недвижимости Омской области отметили в сфере строительства коттеджных поселков еще одну местную тенденцию – застройщики, как частные лица, так и организации, стараются уменьшать площади возводимых домов, хотя для крупных застройщиков это не слишком выгодно.
– Застройщики уже поняли, что не стоит возводить большие по площади коттеджи, они уже строят дома от 90 до 150 кв. м, но очень хотят продавать 120 кв. м, потому что они рентабельнее. По 200-250 кв. м сейчас почти никто уже не строит, – рассказал Константин РОМАНКО. Его мысль продолжил Василий КАРПУШЕВ.
– Сегодня люди перестали болеть гигантоманией, строительство домов ведут экономично. Нет огромных коттеджей, которыми «страдали» в 1990-2000-е годы. Сейчас люди понимают, что коммунальные платежи нужно контролировать, они осознали, что много семье не нужно, достаточно и 150 кв. м, – поделился наблюдениями риэлтор.
материал предоставлен изданием «Коммерческие вести»